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抵当権のしくみがしっくりいきません。金融のプロにとってはガキの質問かもしれませんが、誰か教えて下さい。
このチュートリアル動画において
https://www.youtube.com/watch?v=IRR2MTzW2OY
ABCD4者が登場人物です。AがBにお金を貸す。Bは自己所有物、又は第三者Cの所有物を抵当に設定することができる。Bが借金を返せなかった時はCがDに売ってAに現金を返す。・・・ここまでは、ああそうなんだ、と鵜呑みすればいいのですが、B以降のBとCとDの関係についての説明がないので暗記は出来ても社会工学的な蓋然性のレベルで合点がいかない心境です。
何故このようなルールになっているのか、こういうルールが無ければどういう時に困って、もしルールがあればどういう時に便利なのか教えてくれる人いませんか?一見便利に見えてもルールとして複雑過ぎて社会が混乱しないのでしょうか?

●質問者: minminjp2001
●カテゴリ:経済・金融・保険
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 4/4件

▽最新の回答へ

1 ● みやど
ベストアンサー

> B以降のBとCとDの関係についての説明がないので暗記は出来ても社会工学的な蓋然性のレベルで合点がいかない心境です。

CとDの関係でしたら、売買の一種です。もっとも、一種といっても通常と違うところがあって、Cは瑕疵担保責任を負いません。通常との違いははあなたがDの立場の場合(要するに、あなたが競売に参加する場合)は重要ですが、そうでなければ余り深入りする必要はありません。


> 何故このようなルールになっているのか、こういうルールが無ければどういう時に困って、もしルールがあればどういう時に便利なのか教えてくれる人いませんか?一見便利に見えてもルールとして複雑過ぎて社会が混乱しないのでしょうか?

それは、あなたがA(銀行)の立場だと思って考えてみましょう。それで、私がBだと思ってください。通常BとCは同一です。要するに私は自分の不動産を担保にするわけです。それで、抵当権という制度など無くても、あなたは私に金を貸してですね、私が返せなくなった場合に別な手続を執って私の不動産に対して強制的な措置を執ることは「一応は」可能です。しかし、私はあなたに対してのみならず、他にも債務を抱え込んでいるかもしれません。その場合、あなたは他の債権者に対して優先的に売却代金を「私によこせ」とは言えないことになります。しかし、あなたが抵当権を持っていれば、抵当権を設定した順位に従って優先的に売却代金を「私によこせ」と言えることになります。これが何よりものメリットです。他にも色々なメリットはあります。

CがBと別人の場合もあります。この場合、抵当権という制度が無ければ何でも無いのに第三者のものをどうこうできませんが、Cが保証人であればやれる余地はありますが、上に述べたようにあなたに優先権はありません。

なお、別人と言っても全くの別人がなることは通常はありません。実際上はBが会社でCが社長個人だとか、BとCが肉親だとかいった場合です。


minminjp2001さんのコメント
無償回答ありがとうございます。 まず第一段落の回答→ちょっとよく判りませんでした。 第二段落の回答→これは判りました。抵当権ルール以外でもリーガルな落とし前の付け方はありそうな感じが私でもします。例えば連帯保証人制度などのことですね。 第三段落の回答→上の流れで判ります。 第四段落の回答→ここが一番判りたかったところです。自社ビル等目立った不動産を持たない企業が営業資金を借りるのに社長の個人宅を抵当に設定する、というようなケースでしょうか。

みやどさんのコメント
> まず第一段落の回答→ちょっとよく判りませんでした。 実際にどうやるのかというのは、No. 3にも書きましたが、A(実際上はAの代理人である弁護士)が裁判所に競売を申し立てます。そして民事執行法に基づいて強制的に競売が進みます。「CがDに売ってAに現金を返す。」と言ってもあくまで裁判所を介して行うのであって、まっすぐ私人どうしで現金のやりとりはしません。 それで、強制的な手続が終わった後においても、BとCとDの間で何らかの権利や義務が残るのかでしたら、BとCの間は抜かしましたが、No. 4にあります。CとDの間でしたら、私が書いたように、競売とはいえ売買の一種ですが、違いはあると言うことです。Dが買い取ってみたら雨漏りがしたとしても、Dは自費で直さなければならず、Cの責任を追及できません。これはたとえCが知っていて隠したとしてもです。これが競売の場合は瑕疵担保責任がないという意味であり、通常の売買での権利や義務と異なります。 > 第二段落の回答→これは判りました。抵当権ルール以外でもリーガルな落とし前の付け方はありそうな感じが私でもします。例えば連帯保証人制度などのことですね。 もちろん、連帯保証人「に対して」強制的な手続は執れますが、連帯保証人自体が手続ではありません。抵当権なしで私が不動産を持っているが他に資産が絶無であなたに返せなくなった場合は、あなたは私に裁判を起こして、確定判決を経て民事執行法に基づいて、強制執行として私の不動産を競売にかけることは可能です。しかし、私は他にも債務を抱え込んでいるかもしれません。その場合はあなたは優先権を主張できません。そこが抵当権の場合と比較したデメリットの1つです。他にも、わざわざ確定判決を経るという煩雑さもあります。 > 第四段落の回答→ここが一番判りたかったところです。自社ビル等目立った不動産を持たない企業が営業資金を借りるのに社長の個人宅を抵当に設定する、というようなケースでしょうか。 まあ、そうです。小さい会社の場合は実質的に個人事業の場合もあり、その場合は会社に対する信用などまるでありません。

2 ● なぽりん

ABCD4者が登場人物です。のあとの文章をよくある感じに書き換えてみます。

たとえば銀行がみんみんjpさんにお金を貸す。みんみんjpさんは自己所有物(たとえば先に買った自宅建設予定地)、又は第三者(たとえば実家の親とか自分の奥さん)の所有物(たとえばすでにある古い家)を抵当に設定することができる(っていっても親や奥さんでも同意やら契約への同席は必要)。
みんみんjpさんが借金を返せなかった時は親とか嫁が、広告を見てくれた人に古い家を売って現金にかえ、銀行に現金を返す。

自分は個人的には現金(頭金)と自己ローンだけで買える範囲を越えた買い物をしようとする行為は苦手ですし、銀行も第三者の財産に抵当権を設定するにあたってはわりと厳しく審査しますのでなかなかそこまでできないとおもいますが、最近では二世帯住宅を建てようとしたら自宅新築費が跳ね上がったとかしょうがない場合もままあるのでは。


minminjp2001さんのコメント
無償回答ありがとうございます。 「二世帯住宅」というキーワードでなるほどと思いました。 この場合息子が施主で建築資金の借り入れで親の土地を抵当に入れてその土地に建てて住みながら返済できるということですね。

3 ● みやど

No. 2に対して

> たとえば銀行がみんみんjpさんにお金を貸す。みんみんjpさんは自己所有物(たとえば先に買った自宅建設予定地)、又は第三者(たとえば実家の親とか自分の奥さん)の所有物(たとえばすでにある古い家)を抵当に設定することができる(っていっても親や奥さんでも同意やら契約への同席は必要)。

所有物と言っていますが、抵当権という場合は不動産です。動産に抵当権はありません。実際上、抵当権は登記が前提となる制度です。一応、登記なしで契約だけで抵当権を設定することは可能ですが、それだと第三者に対抗できません(どういうことかというと、例えば第三者に売っ払った場合に抵当権を実行できなくなります)から、抵当権のメリットが無くなります。だから実際上は登記が前提です。

それから「すでにある古い家」だけに抵当権を設定することは一応は可能ですが、普通はこの場合は土地と一体で設定するものです。建物は老朽化してだんだん価値が下がってきますし、地震等で壊れるかもしれません。しかし、土地はよほどのことがない限り壊れません。せいぜい相場の上がり下がりがあるだけです。


> みんみんjpさんが借金を返せなかった時は親とか嫁が、広告を見てくれた人に古い家を売って現金にかえ、銀行に現金を返す。

抵当権の実行というのは普通に「広告を見てくれた人に」売るのではなく、裁判所に申し出て競売を行います。
こちらで自分の地元のを見てみましょう。
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

もっとも、実際に抵当権を実行される前に普通の売買で手を打とうということはあります。ただし、ここであなたが売主で私が買主だとすれば、私が登記を調べれば抵当権が付いていることは分かります。たとえ私が調べなくても、宅建業者を経由する場合には登記された事柄は重要事項説明書に書かなければなりません。それで、仮に900万円で売買することにして、債務額が700万円残っているとすると、私があなたに900万円支払っても、あなたがそこから700万円を銀行に返さないで逃げてしまった場合は、私の手に入った不動産が競売にかけられてしまいます。ですから、この場合は、あなたと私と銀行(と、実際上は銀行の指定する司法書士)の合意によって、私は代金のうち700万円を銀行に払って残りの200万円をあなたに払って、銀行側は抵当権を消すという手続をするものです。そうすれば私はもう抵当権を実行されずに済みます。こういう行為を実務上「任意売却」と呼びます。

なお、「抵当権を実行される前」でなく、実行された(競売を申し出た)後に申し出た側が取り下げた上でそういうことを行うことも(実際上は入札開始までは)可能です。


minminjp2001さんのコメント
無償回答ありがとうございます お返事今晩いたします

minminjp2001さんのコメント
>所有物と言っていますが、抵当権という場合は不動産です。動産に抵当権はありません わかります。質権と抵当の違いですね。不動産(土地・建物)は登記制度があるので所有関係が明白で持ち逃げも出来ない、そういう性質から派生する独自ルールと理解してもよろしいのでしょうか・・・。 「建築物の定義・・・土地に固着するもの。キャンピングカーとかクルーザーは住めるけど建築物じゃない」っていう建築基準法の基本点とも点と点でつながってきて理解しやすいです。 >宅建業者を経由する場合には登記された事柄は重要事項説明書に書かなければなりません。 いわゆる代理媒介を業とするものですね。マン管ついでに宅建の勉強中なのでわかります。 >ですから、・・・中略・・・手続をするものです。 ああよく判りました。三者間の揉め事にならないように裁定屋としての司法書士がいるのですね。 ところで、ネットの住宅広告で「あれ?ちょっと安いな」と思う物件は抵当という陰の負債がオマケでついているということもあるのでしょうか?2項道路問題とか私道接地だったりするのは判るのですが、実は債権者の担保に入っているから安いというのもあるのでしょうか?

みやどさんのコメント
> わかります。質権と抵当の違いですね。 一応、不動産質もありますが、現在ほとんど使われていない制度です。詳しくはNo. 4に書きました。 > 不動産(土地・建物)は登記制度があるので所有関係が明白で持ち逃げも出来ない、そういう性質から派生する独自ルールと理解してもよろしいのでしょうか・・・。 まあ、そういうことです。 > ああよく判りました。三者間の揉め事にならないように裁定屋としての司法書士がいるのですね。 司法書士の本来の役割としては、登記です。この場合は抵当権抹消と移転登記です。もちろん揉め事を「事前に」防ぐための役割を果たします。なお、実際に揉めた場合は(一部例外はありますが)司法書士ではダメです。 > ところで、ネットの住宅広告で「あれ?ちょっと安いな」と思う物件は抵当という陰の負債がオマケでついているということもあるのでしょうか?2項道路問題とか私道接地だったりするのは判るのですが、実は債権者の担保に入っているから安いというのもあるのでしょうか? 絶対にないとは言いませんが、↑で「任意売却」の説明で書いた例で、宅建業者が入っているとして、一般客にそんなことをさせるのを避けるため、あなたから私にまっすぐ売買するのではなく、一旦宅建業者が買い取り(その際に抵当権を消す)、そして「きれいな状態で」私に売るということが可能です。この場合は、「私が買った値段」から「宅建業者が買い取った値段」と諸経費を引いた額が「実質の」宅建業者の媒介報酬額になります。あくまで実質であって名目上は宅建業者が自ら売主ですから、報酬額の制限はありませんが、「自ら売主制限」はあります。宅建業者自身が買い取らずに関連業者(特に建築関係に関連業者がいないと宅建業はやっていけません)が買い取った場合は「実質の」媒介報酬の他に名目の媒介報酬を受け取れる上、「自ら売主制限」もなくなりますが、反復継続すると関連業者が売買を業としたことになってそちらの問題が出てきます。

minminjp2001さんのコメント
細かいレスありがとうございます」 自分で調べたら、キャンピングカー(自動車)やクルーザー(船舶)も「建築物」ではないけれど、抵当権は設定できるようですね。

みやどさんのコメント
それは不動産登記と類似の制度(自動車の場合は登録と言いますが)があるので、別な法律で認められています。この場合は即時取得(民法192条)の動産ではないと解されています。

4 ● Lhankor_Mhy

はいはい、宅建持ってます。

この条文を見れば納得できますか?

他人の債務を担保するため質権を設定した者は、その債務を弁済し、又は質権の実行によって質物の所有権を失ったときは、保証債務に関する規定に従い、債務者に対して求償権を有する。

http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC351%E6%9D%A1

つまり、抵当権が実行されされそうなときにCはBに代理して返済をすることができますし、抵当権の実行がされた場合にはCはBに対して損害賠償請求ができます。
とはいえ現実的に見ると、抵当権を実行されたBに賠償できる余力はないでしょうから、CにとってBが特別な相手でないかぎりそのような抵当権が設定されることはまずないわけです。

BとCが別になるケースで分かりやすいのは、「なにかあったら生命保険で払う」というような生命保険に質権設定するときでしょうか。Bさんが被保険者で契約者、Cさんが受取人、というケースが多いと思いますが、この場合は保険金を受け取るのはCですから、第三者の財産に質権設定ができないといろいろ困りますよね。


みやどさんのコメント
宅建なら私も持っています。 抵当権と質権は別物です。一応、不動産質もありますが、現在ほとんど使われていない制度です。不動産の場合は通常は抵当権です。 どう違うのかというと、抵当権の場合は、所有者(通常は債務者と同じ)が今までどおり抵当物件を使えます。自分で住もうと、人に賃貸しようとかまいません。不動産質の場合は、所有者は使えず、抵当権設定者(債権者)が使います。本来、不動産質は農地に設定することが想定されていましたが、農地に質権を設定するには農地法上の許可が要理ます。 それで、↑の条文は質権の場合(民法351条)ですが、抵当権の場合は372条からたらい回しになっているので、抵当権の場合も適用されます。 なお、生命保険の例(これは権利質の一種)ですが、この場合は質権設定に被保険者の同意は要ります(保険法47条)が、受取人(C)の同意も要るのかという点では議論があります。例えば↓。 http://133.242.153.46/akamon_jcia/static/uploads/contents/managed_html_file.name.b13e2efe70a32ade.30313020503036392d30373620e4bf9de999bae6b395e383bbe588a4e4be8be7a094e7a9b62e706466.pdf

Lhankor_Mhyさんのコメント
おお、受取人の同意については議論があるのですね。それは知りませんでした、ありがとう。じゃあ、ちょっと例が悪かったですね。 以前からみやどさんの回答を見てて「あー、この人は同業者か詳しい人だな」と思ってましたので、宅建を持ってると聞いて納得です。

みやどさんのコメント
同業者でなく経験者です。 私が賃借していたところに根抵当権を実行されて、その後私が任意売却で買い取りました。

minminjp2001さんのコメント
無償回答ありがとうございます お返事今晩いたします

minminjp2001さんのコメント
Lhankor_Mhyさんへの返事はもうちょっと待って下さい。条文を読むのがどうも苦手で。

みやどさんのコメント
ちょっと付け加えると、 > 抵当権が実行されされそうなときにCはBに代理して返済をすることができますし、 ちょっと、この言い方は不正確です。確かにCはBの債務を弁済できますが、これは「代理」ではありませんし、上の条文は弁済したときはどうのこうのとは言っていますが、弁済できるとはここでは言っていません。 なら弁済できる根拠は何かというと、民法474条です。抵当権も何もない場合にはBの意に反してCは弁済できませんが、今の例では弁済しないとCは自分の不動産を競売にかけられてしまうので、「利害関係者」としてBの意に反してでも弁済できます。要するに、この場合はBが「余計なお節介をするな」と言っても認められません。 > 抵当権の実行がされた場合にはCはBに対して損害賠償請求ができます。 「損害賠償請求」という言い方は不正確ですが、弁済した後はCはBに対して上の条文を論拠に「求償」しても500条による「法定代位」でもどちらでもかまいません。実は複雑な例になってくると、求償か代位かで権利を行使できる範囲が違ってくる場合があることは民法改正の動きで認めています(最新バージョンをまだ吟味していませんが)。私は「混乱を来すだけではないか」という意見を出しておきましたが。 なお私の誤り訂正 要理ます。→要ります。

minminjp2001さんのコメント
Lhankor_Mhyさん 無償回答ありがとうございます。抵当権の話をしていたところに質権の条文が出てきたので、おやっ?と戸惑いましたが、みやどさんが抵当権の場合も求償権が準用されるとの横レスをしてくれたので判りました。 ただ、新たに疑問が・・・ 銀行Aが若手起業家Bに1000万円のお金を貸す。その時担保としてBの親であるCの不動産を抵当に設定した。やがて、Bの事業が傾き、AはC不動産を競売にかける寸前にいたったが、ちょっと待った、先祖代々の土地をヨソに持っていかれるのは困るので、Cは自己の現金預金の中から1000万円を引き出し、Aの返済に使用するようにBに渡した。 で、その時、Aの持っていた抵当権は消滅しますよね。つまりA-B間債務がB-C間債務に単純に平行移動した形(1000万円の注入が贈与でないとして)なんであってその場合でも求償権という言い方になるのでしょうか?それとも、あくあまで抵当の土地が競売にかけらててしまった後のCのBに対する権利なのでしょうか? ちょっと求償権の理解で又つまずいておりますm(__)m

みやどさんのコメント
> Aの返済に使用するようにBに渡した。 > で、その時、Aの持っていた抵当権は消滅しますよね。 その時点では、抵当権は消滅しません。Bに渡しただけであって、Aはまだ受け取っていないのですから。もし消滅するとしたら、Bが返さずに逃げた場合にAは困ります。 CはまっすぐAに返せばいいのです。そうすれば抵当権は消滅します。その場合はCはBに対して求償でも代位でも、一応どちらでもかまいません。 なら、仮にまっすぐ返さずにBに渡した場合は、渡したのがどういう性質のものかという問題になってきます。贈与でないとして、消費貸借だとすれば、貸借契約に基づいてBはCに返さなければならないのであって、求償でも代位でもありません。

minminjp2001さんのコメント
代位という聞きなれない言葉が出てきました。あまり深入りすると試験対策にならないのでこの辺でやめときます。今回は丁寧なレスを大量にいただきましてありがとうございました。又見かけましたらよろしくお願いします。
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