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宅建質問です
借家法で
賃貸期間上限→定めなし(ちなみに民法貸借では20年MAXですよね)・・・わかります
賃貸期間下限→1年以上 ・・・んーそういうものかと
賃貸期間一年未満→期間の無い賃貸 ・・・んーそういうものかと

てな、三段説明的な感じで解説が流布されとる(表・文章において)ようですが、私の頭が悪いのかイマイチ腑に落ちないのです。特に中断の規定はどのような意義ががあるのかを考えると血迷ってしまいます。

特に私の持っている解説書では「建物の賃貸借契約は、存続期間を定める場合、最短期間が1年とされており、期間を1年未満とする建物の賃貸借は・・・」と書かれており、この解説もヘンな感じがします。特に「下限(短期)が一年」と説明されているのが冗長に思えるのです。

ゴニョゴニョ言わずに私なりにリライトすると、

「原則として、借家法の貸借期間に制限は無い。但し、一年未満の契約に関しては期間の無い貸借とみなし、それに応じて運用する」

ということでいいんじゃないでしょうか?どこかミスリードの地雷孕んでますかねえ?






●質問者: minminjp2001
●カテゴリ:経済・金融・保険
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 1/1件

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質問者から

例えば試験で「借家法では貸借期間は最短期間が1年とされている」という正誤問題が出たら、どう白黒つければいいのか判らないです。・・・少なくとも多くの先生方の書き方では。


1 ● みやど
ベストアンサー

まず現在は「借地借家法」です。借家法は古い法律です。

「期間の定めがない」というのはどちらかが解約を申し入れて、解約後の決められた期間が経過すれば終了するという意味です。ただし、大家側からの解約は借地借家法により簡単にはできません。もし期間を1年未満にすればそういう扱いになるということです。

ただし、例外的な借家もあるので、それは除きます。

> 例えば試験で「借家法では貸借期間は最短期間が1年とされている」という正誤問題が出たら、どう白黒つければいいのか判らないです。・・・少なくとも多くの先生方の書き方では。

そういう書き方をすると解釈によって変わってきますから問題の不備というべきです。結果主義で考えるなら、借家人側から借りて間もなく「出て行きます」だと「結果的に」期間は1年未満になりますが、これは何の問題もない行為です。


minminjp2001さんのコメント
みやどさん、毎度ありがとうございます。 >そういう書き方をすると解釈によって変わってきますから問題の不備というべきです。 じゃあ私の作ったような問題はそもそも決定不能の不当問題機制ということでいいですね。 でも「最短とか最低限」の期間という言い方はおかしいですよ。例えばそれは「借地の30年縛りルール」を範に取れば不当な言いまわしであることは一目瞭然、解釈とか表現の違いで割り切れる問題じゃない。借地の場合は例の初回30年という最低限のルール、それ以下、10年契約しても法定強制3倍補正が働きますよね?それを「最低限ルール」というなら、借家の「最低1年」という言い方とバランスが取れんでしょう。 もっともこのX先生だけじゃなくて他の有力な先生も同様の説明してるところもあるのでどうも腑に落ちんのです。 でもっていろいろサード・フォースオピニオン調べてったわけですが、私と同じ書き方つまり「原則無制限、但し一年未満・・・」の書き方してるところもちゃんと発見しました。某S先生。 でもこのS先生も結構重大なミスを書いてしまっているんだよなあ。私は発見してしまったが・・・。結構レッスンプロのみなさんも一箇所ぐらいはミス解説やってますな。私程度で認知できているので氷山の一角かと。

minminjp2001さんのコメント
上の有力な先生、(T先生)もこの記述以外はすごーくお世話になっているのですよ。過去問の解題なんかはこの方がベスト1だと個人的には信奉しているのです。 でもその先生も上の書き方をしていたので俺の理解がネジ一本おかしいのかと思って悩んでたんですけどね。

みやどさんのコメント
まあ、「期間の定めで契約がそのまま有効になるもの」と書けば、例外的な借家を除けば1年で正しいことになります。ただ、違反した場合の扱いが借地と借家で違います。もっとも、違反した場合の扱いが明記してあるだけ借地借家法は明確なのです。宅建業法35条や37条のように違反した場合に契約の効力がどうなるのかが書いていないものもあり、そういうのは民法の特別法として不備というべきです。 こちらのNo. 5も。 http://q.hatena.ne.jp/1433818176

みやどさんのコメント
「期間の定めのない」契約が「短い」のかというのは、実は裁判で争った例まであります。 かつて、抵当権を実行された際の借家人の権利が、なぜか「短期」賃貸借の場合のみ保護されるという制度がありました。これは問題のある制度とされ現在は廃止されましたが、廃止前に借りた(更新した場合も最初に借りた時)場合は現在でも保護されます。それで、期間の定めのない場合はどうかというと、最判昭39.6.19では「正当事由」があれば期間の定めのない賃貸借は解約できることを理由に、期間の定めのない場合を短期賃貸借と認めています。 http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/js_20100319121742828385.pdf

みやどさんのコメント
その教材は確認できませんが、61条1項は2分の1以下(いわゆる小規模滅失)、5項はそれ以外、要するに2分の1を超える場合(いわゆる大規模滅失)です。確かめてみましょう。

minminjp2001さんのコメント
ちゃうちゃう みやどさん 5項「第一項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。」 一部のメッシーで3/4議決だから大規模じゃないっす。それは62条

みやどさんのコメント
大規模滅失というのは通称であって条文にそう書いてはいませんが、検索してみると通常は61条5項の場合に使われています。 62条は滅失の規模は直接には関係ありません。滅失する必要もありません。ただし議決が5分の4以上という厳しい条件がつきます。もちろん、規模が大きければ賛成者が増えることになるので、間接的には関係ありますが。

みやどさんのコメント
ついでに、宅建では通称を使う場合は何を指すのかを明記した上で使う方針のようです。

minminjp2001さんのコメント
とりあえず最初の出版物に関するコメントは削除しておきます。もう一回調べて整理しなおして書きます。

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