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代価弁済はまだ理解できるのですが、関連項目であるところの抵当権消滅請求の方は脳内にしっくり来ません。

「A債務者がB銀行のために抵当権を設定する。次に、抵当目的物をCに売却する。CはBに対して、競売差し押さえ前に限り、相当対価を払って抵当権消滅を請求することができる」。

大筋こんな流れですが、「とある書籍」によると「抵当不動産を自ら評価してその評価額を抵当権者に提供して、抵当権の消滅請求をすることができる(原文のママ)」と書いてあり、一方で、別の「とあるサイト講学」
によると、「売買契約に先立ち、Cは抵当権者と抵当権のための対価を相談します。」という旨書いてあるのです(万が一の名誉リスクのために字面は替えてあります。)。

前者説の場合、自らの評価額で打診してB銀行に断られたらどうするのだろう?というモヤモヤが頭に残ります。
後者説の方がマシな結論の感じがするのですが、それでも金額で折り合いが付かなければどうなるのだろうというモヤモヤ疑問が残ります。

代価弁済の方は元々債権者側主導のものなのでモヤモヤ要らずで理解できるのですが。



●質問者: minminjp2001
●カテゴリ:学習・教育 経済・金融・保険
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 1/1件

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質問者から

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1 ● みやど
ベストアンサー

「売買契約に先立ち、Cは抵当権者と抵当権のための対価を相談します。」という旨を「抵当権消滅請求」の説明として書いてあるのですか。だとしたら、それはおかしいですよ。自分がCの立場だと思って考えてみましょう。あなたが900万円で買おうと思っている物件があるとしますよ。しかし抵当権があると判明して、AのBへの債務が500万円残っているとします。この場合は、特に「抵当権消滅請求」とか「代価弁済」とかいった制度は必要ありません。ならどうするのか。

あなたは代金900万円をAに払う代わりに、B銀行に500万円払い、残りの400万円はAに払う。
これでAのB銀行への債務は消滅したとみなし、B銀行は抵当権を消す。

このことを三者の合意(実際はB銀行の指定する司法書士の立ち合い)で行います。これは合意の上で行うのですから、法的根拠は必要ありません。それが抵当権の付いた物件を買う普通のやり方です。

「抵当権消滅請求」とか「代価弁済」とかいった制度は、こういったまともな売買でやることではなく、あなたがその物件を普通に買ってみたら実は抵当権が付いていた! と判明したときに行うことです。ついでながら、宅建業者が関わっている場合には説明しないのは宅建業法違反ですから、宅建業者の方の責任を問うという方法も考えられますが、それはここでは置いておきます。

それで、「代価弁済」はB銀行が主導で「抵当権消滅請求」はあなたが主導だという点が違いです。上の金額の例であればあなたが500万円の「利害関係者の弁済」をすればどのみちAの債務が消えて抵当権も消える(もっとも登記上は抵当権を消す手続が別個にありますが)ので別に「抵当権消滅請求」という制度は要りません。しかしAの債務が1,300万円残っている(抵当権設定時には時価より債務金額が大きいことは普通はありませんが、建物は老朽化して価値が下がりますから年月を経ればそういうことは生じ得ます。いわゆるオーバーローン)場合に、「抵当権消滅請求」という制度が効力を発揮します。あなたが900万円とAに提示したとします。それで、B銀行側が1,500万円の価値があると見積もれば、突っぱねるわけです。突っぱねた場合にどうなるのかというと、2か月以内に競売です(民法384条1号)。そうでなければ900万円を認めたことになります。

「抵当権の実行により所有権を失った場合は善意悪意を問わず、解除と損害賠償請求ができる」は消滅請求をしようとするまいと結果的に抵当権の実行により所有権を失えばできます。ただ、実際は所有権を失ってからやっても回収困難ですが。


minminjp2001さんのコメント
ごめんなさい。不正確な転載でした。「売買契約に先立ち、」ではなくて「売買の後に消滅請求」の時系列条件が違ってました。私も「まだまだ」ですね。 「売買の後に消滅請求」の金額交渉をBC間で行い、Cは意思的な選択肢として一時的に突っぱねることはできる、と。突っぱねて2ヶ月以内に競売にかけて半年後に競落人があらわれたら、Cは所有権失うと。 その時に瑕疵担保責任で解除と損害賠償の請求をCはAに対してすればいい、と。 大変よくわかりました。 今まで目を通した宅建マン管系の参考書には「これこれこういう消滅請求できる」と尻切れトンボ的に書いてあって、そっから先の2ヶ月ルールなんて書いてないのが多い。今回読んでる参考書もそう。だから便器的に他章学習に割り振られてしまうことになる「瑕疵担保責任」内で別途暗記する知識と頭の中で通底しないで「あっちモヤモヤ」「こっちモヤモヤ」が残る感じでした。スッキリした。 みやどさんそれにしても毎回毎回法律プロパーでもないのにスゴイ教養理解力ですね。

minminjp2001さんのコメント
「この場合は、特に「抵当権消滅請求」とか「代価弁済」とかいった制度は必要ありません。ならどうするのか。」 これは民法474条の「第三者弁済」を指していますよね。これも、今読んでる参考書では 「抵当権が実行されると、抵当権設定後に抵当不動産の所有権又は地上権を取得した者(これらの者を「第三取得者」という。)の地位は覆されるので、第三取得者の地位を保護するために、民法は代価弁済及び抵当権の消滅請求の制度を設けている」(原文ママ) っていう書き方で終始していて、「抵当目的物の購入の前か?/後か?」なんて条件分岐要素は書いてない。 試しに手持ちの他の参考書当たってみたら、ある参考書には、「第三者弁済/代価弁済/抵当権消滅請求」って並列箇条書きにしてあるのみつけましたが、その3モードを一つの事例適用に対してどう振り分け適用したらいいのか、っていう視点では書いてない。 第三者弁済においてもB銀行が首をたてにふらないオプションもあり得るわけで、その時のために瑕疵担保責任の追求についての別途学習項目があったんですね。今初めて通底しました。

みやどさんのコメント
> これは民法474条の「第三者弁済」を指していますよね。 Aに無断で支払えば根拠が要りますが、三者合意でやれば特に根拠は要りません。合意でやれることは極力合意でやった方が争いを防げます。 > 第三者弁済においてもB銀行が首をたてにふらないオプションもあり得るわけで、その時のために瑕疵担保責任の追求についての別途学習項目があったんですね。 利害関係者の弁済ですから、B銀行は拒絶してはいけません。もし拒絶した場合は供託(民法494条以下)という制度が使えます。宅建業法等の供託とは趣旨が違います。「等」の内容は以前答えました。それで、弁済したものとみなされます。それで全額弁済したとみなされたにもかかわらず、競売になった場合は、民事執行法11条の執行異議の申立てができます。 経緯はともかく、結局競売で所有権を失った場合は解除と損害賠償請求はできます。しかし、抵当権に気付いたら早いうちに対策を取らないと回収困難になります。

minminjp2001さんのコメント
「Aに無断で支払えば根拠が要りますが、三者合意でやれば特に根拠は要りません。合意でやれることは極力合意でやった方が争いを防げます。」 これはなんとなくわかります。民法任意規定方面全般のグランドフィロソフィーだというところ。 調査していくと、民法474条「第三者の弁済」と民法383条「抵当権消滅請求の手続」との関係がよくわからないです。 民法474条「第三者の弁済」についてhttps://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC474%E6%9D%A1 を読んでいくと、第三者の弁済を禁止する特約がある場合でも第三取得者は「意思(特約)に反しても弁済できるのですよね?だったら民法383条「抵当権消滅請求の手続」のようなややこしいルールはそもそも論的に必要ないような気がするのですが。

みやどさんのコメント
Bが拒絶できるのかという点については、私の先ほどの説明は早とちりでした。 474条1項の件ですが、Bが「勝手に」拒絶することはいずれにせよできません。 それには「あらかじめ」AB間で第三者弁済を禁止しておく必要があるというのが判例の立場です。 http://www.geocities.jp/twypw828/kmssH17am18s.htm それで、あらかじめ第三者弁済を禁止しておけば第三取得者であっても弁済できないと考えられますが、今のような例で禁止するとBにとっても回収困難になるのでそういった契約はしないと考えられます。仮にしたとすれば第三者弁済でなく抵当権消滅請求ということになります。 しかし、そういうことでなくても、上で述べたオーバーローンの場合は第三者弁済で債務は完全には消えない(抵当権は残る)ので、この場合は第三者弁済でなく抵当権消滅請求による必要があります。上に述べたオーバーローンの場合の金額で、900万円が認められればBはAに対する400万円の無担保債権は残ります。しかし回収困難です。回収困難であっても900万円が相場相応であれば競売でも900万円にも満たなくなると考えられます。ここで注意しておくと競売の場合は瑕疵担保責任がない等の理由により、通常は相場よりも安くなります。ですから残りが回収困難でも諦めるということになります。
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