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被災マンション法の意味不明な表現

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法 9条
「(前略)・・・区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数で、当該区分所有建物及びその敷地(これに関する権利を含む。)を売却する旨の決議(以下「建物敷地売却決議」という。)をすることができる。」

右クリック、左クリック、更に第三のクリックまで必要だ、こんな要旨であることはわかるのですが、「敷地利用権の持分の価格の各五分の四」という表現の意味がわかりません。もちろん世の中にはいろいろなマンションがあり、物件によっては議決権と敷地利用権の持分が同じだったり、違っていたりするものなので、3っつ併記しているのだ、というところまではわかります。

しかし、第三要件については単に「敷地利用権の持分の4/5」と言えば済む噺ではないですか?これは議決・採決・投票のための基準を言ってるのであって、「価格」がどうのとは一切関係ない局面だと思うのですが。

そりゃあ売却後に金銭配当する時はその持分に応じた額面を各権利者に振り込むというだけの噺でしょう?




●質問者: minminjp2001
●カテゴリ:経済・金融・保険
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 1/1件

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1 ● みやど

条文を実際に作った人の立場からは、民法252条の言い回しに倣ったということかと思います。

それで、
>「敷地利用権の持分の4/5」と言えば済む噺ではないですか?
というのは、普通にはそれでいいとは思います。ただ、場所によって日当たりが違うとか、地盤に問題があってそれが場所によって違うとか言うことはあります。売却に反対する人たちの持分が10%だけど、その部分に特別に大きな価値があるとすれば、反対派が時価評価して(実際は不動産鑑定士に依頼するということになるかと思います)その部分の価格割合が20%を超えていることを示せば売却できないということになります。


minminjp2001さんのコメント
》、場所によって日当たりが違うとか、地盤に問題があってそれが場所によって違うとか言うことはあります。 否、敷地の共有に限って言えばそれはあり得ない議論ですよ。 「(共有物の使用)第249条各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」 ・・・なので、仮にブー、フー、ウー三者による「共有」だったとして、「ブーの土地は東南角地だけど、ウーの土地は北西囲繞地だから云々」といった議論が「共有」ではそもそも不当になります。 (近代土地所有がその抽象性において成し遂げられたとして、更にそれを共有するというのは二重の抽象性を投げかけているのかもしれませんが) ああ、確かに民法252条はそう書いてますな。曰く 「(共有物の管理)第252条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。だし、保存行為は、各共有者がすることができる。」 ただし、民法の段階だとそもそも論的な発生学上のタイムラインとして区分所有法等を前提に書かれていないわけで、「持分(推定平等≒人頭票)」という概念はこそはありますが、「団体(組合)」や「集会」やや「議決権」という概念が発生する以前のパラダイムである故に、価格という母数単位で叙述的に表す語法になったのかもしれない(任意規定であるにしろ)。 それを区分所有法等以降のパラダイムまで引っ張り続ける必然性があるのかどうか? 仮に「敷地権共有持分の議決権の4/5」としてしまうと、「一棟の区分所有建物の方の議決権」と混乱してしまうからだ、というのなら、やはり単に「「敷地権共有持分の(総和の)4/5」・・・「百分率の場合は100」・・・別に価格だの議決権だの単位は必要ないと思いますし、今日立場から遡及的に感ずるところ不自然だと思います。「価格ベースの投票参政権」ってたって、「価格は持分」で決めるのだから結局循環論でしょ?

みやどさんのコメント
区分所有建物の敷地利用権の場合は共有と言っていても実際に使う部分は明確になるのですから、場所によって違うということは考えられます。 むしろ通常の共有の場合に考えられないと言うべきです。例えば夫婦で一戸建てと敷地を共有するような場合(名実ともに共有にもできますが、名目は夫のものであっても実質は共有ではないかということはあって、このことは離婚による財産分与の際に問題になってきます。)は夫の場所と妻の場所が明確に区別されるわけではありません。

minminjp2001さんのコメント
うーんどうかな?それはみやど仮説として拝聴しておきます。自分が今仮説として考えているのは棟割長屋(タウンハウス)ですね。これは最初から複数筆・別所有の土地の上に一棟の場合と、敷地利用権の共有の上に一棟長屋のケースがあるわけです。前者の場合は売却の時は何ら問題がない。利便性の高い位置の方が坪単価高いにきまっている。しかし後者のほうはどうでしょう?といった感じかな?係争前例・判例もないんだと思いますが。
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