居住用の一軒屋をレストランとして使用するので、改造が必要で、改造費用はレストランが持つと言っています。明け渡し時には、居住用の貸家にできることを条件にはするものの、賃貸契約を結ぶ前に提示した方がよい条件があれば教えてください。
No.1
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離れでもレストランと使用するならば、
不特定多数の人が出入りしますので、
床・天井・壁・柱など汚損する場合が考えられるでしょう。
特に床は椅子を引きずる等で汚損し易く、
壁や天井は料理の油煙や湯気で痛み易いです。
したがって、床・壁・天井は総張り換えを
含まれる様お勧めしたいです。
庭お在りなら、庭も荒れる可能性ありますので
賃借前の状態に回復する事も条件に含める事お勧めします。
出来れば、レストラン側の人と賃借契約の前に
借家の内部は無論、外部や敷地の写真を撮り
借家の状態を確認しておいた方が
賃借期間終了後に居住用に戻す際
トラブル防止になると思います。
No.2
524543
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http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM#s3.1
（強行規定）第30条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
借主の権利が強いということを忘れないことですね。
http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM#s3.2
（造作買取請求権）第33条 建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
→こちらに該当しないことを条文で明記する。
（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）第34条 建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
→転貸は事前に貸主の了承を得る。を条文で明記する。
一番の問題は、レストランが経営不振に陥った場合、夜逃げすることですね。この場合修繕費は回収できず、敷金で埋めることしか出来ません。過去の経歴を確認して、不審な場合は敷金を多少多めにすることですかね。
ありがとうございます。造作買取請求権がないことは契約で明記したいと思います。ただ、レストランとして使用中の改造は認めるが、返却の際には居住用に戻してもらいたいような造作について、契約上どのように盛り込むのが良いのかは迷っています。
No.3
343150
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いわゆる個室レストランとして使うのだと思いますが、
営業時間中はよいとしても、営業外の無人になったときの管理責任、事故補償などを確認しておいた方がよいでしょう。
参考にさせていただきます。
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ありがとうございます。言葉足らずで申し訳なかったのですが、貸す相手は高級レストランのために、汚くなって返ってくることはあまり心配していません。むしろ、改造を許可することで、居住にむかない形で返ってくること（例えば、縁側のガラス戸が総ガラス張りで開閉ができないタイプになっているとか、照明が間接照明となり、住まいとしては暗すぎるなど）を心配しています。すべて元に戻す条件とすると、家賃を値切られるか、契約を結べない可能性もあります。