土地の買い取りを考えています。価格を決める方法を考えてください。
・地方都市の市街地にある30坪ほどの土地・建物です。固定資産税の評価額は、依然として下がり続けています。
・この土地に接して、私の父所有の土地があり、この二筆の土地の上に一棟の建物が建っています。
・昔、私の祖父の所有でしたが、いろいろありまして、遠い親戚へ相続されたものです。（遠い親戚=縁としても、地理的にも遠い）
・建物は、5年以上空き屋。中の家財道具もそのままで、片づけに数十万円かかりそうです。築30年以上たっているので、住居とするのは無理そうですが、店舗としてなら賃貸出来るかもしれません。（借り手がいれば）
・手数料や諸経費を抑えたいので、不動産屋をはさむつもりはありません。
・「双方が納得できる金額」は、無理でしょうから、「双方が、しぶしぶ承知する金額」を決める方法はあるでしょうか？
・相談するとすれば、不動産鑑定士？土地家屋調査士？
No.3
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50pt
お言葉に甘えてコメント欄よりコピーします。
あなたのお父さんの土地をA、親戚の土地をBとします。
A,B共に100㎡、上物延床35坪、路線価10万円、時点修正1.00として、それぞれの現在価値は、
A
100*10/0.8*1.00*0.5（無接道）=625万円
しかし、上物が親戚名義とのこと。借地権が成立しますので、単純な所有権ではなくいわゆる底地権です。底地権割合を3割と仮定して、
625*0.3=187.5万円
B
土地部分 100*10/0.8*1.00=1250万円
建物減損 35*-3.5=-122.5万円
建物部分 0
さらに建物があることによって借地権があります。借地権割合を4割とし、この場合接道が取れるので無接道修正せず、
借地権 100*10/0.8*1.00*0.4=500万円
合計 1627.5万円
ところで、A+Bを一体の土地としてみた時の価値は、
土地部分 200*10/0.8*1.00=2500万円
建物減損 35*-3.5=-122.5万円
建物部分 0
合計 2377.5万円
ですから、あなたはBを取得するための費用が、2377.5-187.5=2190万円以下ならば得をすることになります。
一方、親戚の方は1627.5万円以上で売却できれば、得をすることになります。
つまり、両者ともにとって得になる価格が1627.5万円～2190万円までにある訳で、その範囲で取引すればよいかと思います。
実際の金額は、ご自分で数値を当てはめ直して下さい。もちろん、この計算は大雑把なものですが、特殊なケースでなければ大枠を外さないだろうと思っています。
ところで、借地権割合と底地権割合を足しても10割になっていませんが、実際の相場はそんなものです。この辺の感覚は借地になれた不動産屋でも難しいです。
No.1
450
15pt
状況のほど、ご推察申し上げます。
気軽に、大手の不動産会社（自営の不動産ではなくチェーン的な財別系不動産会社）に
今回のお話を持っていって見ることをオススメします。
それも、２、３軒廻られたらいいでしょう。
大手であれば、どこでも無料で見積もり迄提示してくれる筈です。
その他、不動産について、いろいろアドバイスしてくれるでしょう。
そして、各社が出された資料を基に双方で置き目になるのが一番だと思います。
当然、不動産会社には”最終的に取引はしないことにした・・・”位で済みます。
その後に大量のDMや勧誘電話が来るかもしれませんが、基本的に無料で相談に乗ってくれます。
回答、ありがとうございます。
なにせ、田舎なもので、地元の不動産屋さんはいるんですが、
相手方は、都市部にいらっしゃるので、いくつか相談されたようですが、遠い田舎ということで、「取り扱い外」といわれたようです。
んー。やはり、間に第三者が必要なのでしょうか？
No.2
13910
15pt
国税庁の路線価じゃ駄目でしょうか？
＞固定資産税の評価額は、依然として下がり続けています。
とあるので思ったより高くはなると思いますが建物の撤去費用を引いて貰うとか交渉の余地はあると思いますが双方納得する数字は出ると思います
回答、ありがとうございます。
やはり、路線価あたりが交渉の基礎となる金額ということになるんでしょうね。
それに、土地の形状によって係数を掛けたり、建物の撤去費用を引いたり、、、、
いろいろ計算してみます。
No.3
812232
ここでベストアンサー
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お言葉に甘えてコメント欄よりコピーします。
あなたのお父さんの土地をA、親戚の土地をBとします。
A,B共に100㎡、上物延床35坪、路線価10万円、時点修正1.00として、それぞれの現在価値は、
A
100*10/0.8*1.00*0.5（無接道）=625万円
しかし、上物が親戚名義とのこと。借地権が成立しますので、単純な所有権ではなくいわゆる底地権です。底地権割合を3割と仮定して、
625*0.3=187.5万円
B
土地部分 100*10/0.8*1.00=1250万円
建物減損 35*-3.5=-122.5万円
建物部分 0
さらに建物があることによって借地権があります。借地権割合を4割とし、この場合接道が取れるので無接道修正せず、
借地権 100*10/0.8*1.00*0.4=500万円
合計 1627.5万円
ところで、A+Bを一体の土地としてみた時の価値は、
土地部分 200*10/0.8*1.00=2500万円
建物減損 35*-3.5=-122.5万円
建物部分 0
合計 2377.5万円
ですから、あなたはBを取得するための費用が、2377.5-187.5=2190万円以下ならば得をすることになります。
一方、親戚の方は1627.5万円以上で売却できれば、得をすることになります。
つまり、両者ともにとって得になる価格が1627.5万円～2190万円までにある訳で、その範囲で取引すればよいかと思います。
実際の金額は、ご自分で数値を当てはめ直して下さい。もちろん、この計算は大雑把なものですが、特殊なケースでなければ大枠を外さないだろうと思っています。
ところで、借地権割合と底地権割合を足しても10割になっていませんが、実際の相場はそんなものです。この辺の感覚は借地になれた不動産屋でも難しいです。
回答拒否の件に関しましては、心中お察し申し上げます。
まあそう落ち込まずにネ。
お星様とイルカさんを差し上げますから。
実際に取引価格を決めるにあたっては、相場とは関係のない事柄も絡んできそうですが、これを基礎として、交渉に当たりたいと思います。
いろいろおつきあいいただいてありがとうございました。
fuchaka
2007/10/22 14:59:09
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この髪の長さってなんて名前の長さですか？ロングヘアですか？
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回答拒否の件に関しましては、心中お察し申し上げます。
まあそう落ち込まずにネ。
お星様とイルカさんを差し上げますから。
実際に取引価格を決めるにあたっては、相場とは関係のない事柄も絡んできそうですが、これを基礎として、交渉に当たりたいと思います。
いろいろおつきあいいただいてありがとうございました。