賃貸している分譲物件の更新が6月末(3ヵ月後)に迫った時期に

身近な行政書士にご相談になるのがいいでしょう。以下は私見です――。

■立ち退き料の請求などは難しいでしょうか？

可能だと思います。

ただし、立ち退き料を請求できる法的根拠はありません。あくまで、shinsatronikさんと大家さんの間の信頼関係に基づき、shinsatronikさんの転居に関わる諸費用の一部を大家さんに負担してもらうような形で請求されるのが無難かと存じます。

■「大家が住居として利用する」という理由は「正当事由」にあたりますでしょうか？

大家さんが何らかの必要に迫られて住居として利用するということであれば、正当事由だと思います。

大家さんとよく話をして、先方の事情も酌んであげてはいかがでしょうか。

■立ち退かないという選択肢はあるのでしょうか？

民事訴訟を起こすという選択肢もありますが、お互い、体力を消耗するだけですので、お勧めはできません。

参考サイト

• 立ち退きについて
• 立退き料請求交渉相談窓口

http://q.hatena.ne.jp/kanebun

大家が自己の居住の目的をもっての明け渡し要求は正当理由になります。

契約書条項の大家からの６ヶ月前通告の契約解除を了解のうえ、署名捺印されておりますので立場的に弱いです。

但し、正当理由が真正であるかどうか、貴方が納得いく証明を受けることです。

納得いかない場合、立退き料を含め貴方の要求を通したい時は、あなた一人での交渉は難しいと思いますので公的な機関

簡易裁判所に調停の申し立てをし、正当理由の開示・立退き料の要求をした方が貴方が保護されると思います。

なにせ賃貸契約書の条文が正当であるか、否かの問題ですから。

>■「大家が住居として利用する」という理由は「正当事由」にあたりますでしょうか？

結論から申し上げますと、この案件には正当な事由は必要ありません。

このケースですと契約の中途解約ではなく、法律上では契約の終了に当たるからです。

契約の更新とありますので、契約期間は基本的には更新日までです、そこで改めて更新するかどうか双方の合意があってはじめて契約の更新にいたるので、この場合は大家さんが単に契約を更新しないだけなので、そこに理由は必要ないです。極端な話「なんとなく」と言われても文句は言えません。

賃貸借契約なので借地借家法の適用があり、契約の更新を前提としている場合もありますが、やはり３ヶ月前からその意思がないことを明確に示しているので、契約の更新は難しいかと思われます。

■立ち退き料の請求などは難しいでしょうか？

立ち退き料は民法上の損害賠償にあたるものですが、単純に契約が終了するだけと考えられますので、金銭の請求は難しいかと思います。

■立ち退かないという選択肢はあるのでしょうか？

法律上はなしです

ただ立ち退かなければ、大家側も無理やり立ち退かすことはできませ、向こうが訴訟(占有訴権)に踏み切るまでの時間稼ぎは出来るかもしれませんが、逆にこちら側が損害賠償の対象になる可能性は大きいと考えられます。

更新が迫っている，ということは定期借家契約ではない，ということでよいですよね．

だとしますと，「正当な事由」がない限り，家主は契約更新を拒絶，もしくは契約の解除はできません．これは借地借家法の以下の条文が示すとおりです（下記の「第26条第１項の通知」とは，契約を更新しないことの通知などのことです）．

借地借家法第２８条

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

次に，「大家さんが自分で住みたい」というのが「正当な事由」に相当するかですが，上記の条文にありますように，「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」を考慮します．つまり，貸主と借主が，それぞれどのくらいその建物を必要としているか，という事情に依ります．単に自分で住みたいから，だけで正当な事由になるとは限りません（住まなくてはならない，という事情がある場合は正当な事由になります）．

ただし，「自分で住みたい」だけでは正当な事由に相当しなくても，同じく条文にありますように，貸主は「建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出」することにより，正当な事由とすることができます．これがいわゆる立ち退き料です．つまり，借主が立ち退き料を請求する「法的な根拠」はちゃんとあります（後述のように，今回のケースでは減額されるか，状況によっては０と判断されることもありえますが）．

立ち退き料の計算方法はいろいろありますが，たとえば，以下の計算式などで計算されます（補償方式）．

＜差額家賃×24ヵ月分+差額敷金+引越し相当額＞

具体例：現在の家賃（１０万円）と同様な借家の家賃が１3万円としますと、その差額家賃は3万円で、その24ヵ月分で７２万円。敷金返還金が８０万円で、次の敷金が１２０万円としますとその差額４０万円。引越し料が30万円。合計して立退料は１４２万円です。

（http://www1.odn.ne.jp/cbs03800/koramu4.htm より引用）

ただし，大家さんが「自分で住みたい」という事情がある場合，その必要性（と借主側の事情）に応じて上記から減額がなされることになります．これが具体的にどのくらいになるかは，ケースバイケースになるでしょう．

なお，「立ち退かない」という選択肢ですが，貸主は少なくとも立ち退き料を支払うことによって「正当な事由」を作ることができますので，大家さんの事情が「正当な事由」に相当する場合，もしくは双方の事情を勘案して十分な立ち退き料が提示された場合には，合法的に「立ち退かない」ことは難しいです．

こういうケースでは，不動産屋は必ずしも借主の立場に立って物事を考えてはくれません．契約解除に納得がゆかれないのであれば，法律の専門家に相談されるか，もしくは家庭裁判所の民事調停のスキームを利用なさったほうが望ましいかな，と思います．

ご参考になれば．

こんにちは。不動産営業をやっているものです。

貸主側からの更新の拒絶には正当事由が必要です。

この場合の正当事由は、たぶん「建物の劣化」だと思います。

正当事由がない場合、相応の立退き料などでバランスをとる必要があります。

ですので、立退き料は取れる、と一般的には言えるでしょう。

相場は地方によって変わりますが、首都圏は「賃料5ヶ月」に近い事が多いようです。

さらに敷金は全額返還されるべきでしょう。

また、正当事由がある程度認められる場合（たとえば、ある程度の「建物の劣化」とか）、その割合に応じて立退き料を減額することが相応である場合もあります。その辺で争うことになれば、裁判所にいくしかないです。

いずれにしろ、立退き料が支払われるまで、更新には同意しないことです。家賃を受け取ってくれなくても法務局に供託すれば、強制退去はありません。

そもそも、強制退去自体が違法ですから、家賃の滞納などがない場合、強気で行って大丈夫です。

借地借家法第30条からも、立ち退き要求は無効になりません。

法的にも契約書の内容は、借家人の不利益とは認めてません。

だから、争っても無駄です。

敷金の返金とか、３か月分の家賃をタダにするとかで示談になるケースが

多いです。