教えて下さい。

＞特約事項を守らない場合は契約解除となりますか？

あたりまえ(^^;

そのために、特約事項に明記してあるんですから。

入居時の敷金や、更新時の更新料はどのような設定になっていますか？

敷金には滞納時の担保としての意味もありますが、敷金が0だったりした場合は保険に入っていただかないと大家としては不安ですよね。

もちろん、0でなくても滞納は怖いのですが。

そのため、契約書に特約事項があるのだと思います。もちろん契約事項は重要です。

重要事項説明と称して口頭で説明されたかどうかがポイントになる場合もあります。

契約書に書いているだけで説明を受けていない事項は、応じる必要はないと思います。

あと、連帯保証人と書かれていますが、保証人の間違いではないですか？

連帯保証人がいたら、大家側もいきなり契約解除するほど強硬姿勢を見せなくても良いのではないかと思いますが。

空き部屋がないぐらいの人気物件なのでしょうか？

また、契約解除とは即時退去を意味していますか？それとの2年契約で終了を意味していますか？

来月更新ということですが、まだ１ヶ月以上あるなら、契約満了後どうするかを話す場をこれから持つ必要がありますね。

残念ながら解約となります。

通常、賃貸借契約を交わす際、家主と質問者様のみが契約を取り交わしますが、

保証会社加入の条件場合は、

1.家主と保証会社

2質問者様と保証会社

の契約を締結していると思われます。

2.の場合、質問者様は保証会社へ家賃の振込等を行っていませんか？

つまり、家賃の支払いに関しては質問者様から保証会社へ支払う契約になっており、

家主には質問者様から直接に家賃が振り込まれていない状況となっております。

（家主へは保証会から家賃が振り込まれているかと思われます）

この場合、家主と保証会社とでの契約によるのですが、

仮に質問者様が家賃を滞納した場合、その滞納分を保証会社が立替て家主に払う場合もありますし、

立替はしないが滞納分の取り立てを家主に代わり保証会社が行う場合もあります。

つまり、保証会社を間に介在させることにより『家賃』に関しては保証会社と質問者様との

契約になるのです。

家主にしてみれば、保証会社加入が前提で質問者様に部屋を貸してもいいですよ。

という賃貸借契約を取り交わしているので、これほ反故にした場合、当然ながら

賃貸借契約は解除となります。

従って保証会社に加入しない＝家賃を支払わない＝契約解除

と受け取られても仕方がないのです。

しかしながら正確にはまだ判例が出ていません。

保証会社に原契約を解除する効力が発生するのかどうかは疑問だからです。

昨年は家賃保証会社が自社の運転資金にする為、家主に家賃を払わなかったり

保証会社が悪質な取り立てを行うなど様々な事件が発生していることも一因かもしれません。

http://blog.goo.ne.jp/sumaino1/c/4a9e127c8dc79d591cf4482da091a7b...

契約を解除すると申し出た相手は、大家ではなく管理会社ですよね？

管理会社からすれば、貴重な収入がなくなるので、契約を解除すると言うに決まっています。

大家さんに直接交渉すれば、上手くいくかもしれません。

ただ、大家さんも管理会社との仲が悪くなるリスクを負いますので、なかなかＯＫは出さないかもしれませんが、交渉してみる価値はあると思います。

家賃を払っていても、特約事項を守らない場合は契約解除となりますか？

契約解除となります。

特約に次回更新時の条件が書いてあるのであれば、それを了承して契約したわけですから守らなければなりません。

守らなければ warusap38 さんの契約不履行となり、契約解除されることは正当な行為です。

契約書（とくに特約）には、賃借人にとって不利な条項が書いてある場合もあります。よく読んでから契約しましょう。

もし更新契約書の特約にも、次回契約時にも保証会社の加入が条件付けられているようでしたら、その必要性について納得がいくまで不動産屋さんに説明してもらってください。先方には説明責任がありますので。

一般的に、連帯保証人が無い場合に保証会社を立てます。したがって本件の場合、連帯保証人による保証では不足だということを意味しています。なぜ不足なのか、その点を質問するといいでしょう。

その他にも変だなという条項があれば、納得がいくまで説明を受けるようにしましょう。

賃貸保証の仕組み。

契約書の署名捺印欄をよく見てください。

①家主との賃貸契約書＝貸主：家主ー借主：貴方　連帯保証人欄には父の署名捺印は無い筈です。賃貸契約書の連帯保証人にはなっており　ません。

②賃貸保証契約書＝連帯保証人：保証会社ー借主：貴方ー連帯保証人：父　したがって父は貴方が家賃を滞納した場合、保証会社に責任を負います。（滞納家賃は保証会社が家主に対し責任を負い、家主に立て替え払いしております）

以上を参考にして、対抗策を考えます。（家主の悪感情を考えず）

①家主に対して、過去の実績・家賃が問題なく支払える収入の証明・父親の連帯保証人としての自信度を書いて、保証会社の保証なしの更新を希望することを内容証明郵便で送ること。

②保証会社は滞納者を想定して色々と法的対策を考えておりますが、正常者（普通の人）の契約解除＝強制退去は出来ません。なぜなら賃貸借契約の貸主では有りません。（保証料を支払わなければ賃貸保証契約は終わります。）

③家主が拒否し、家賃を受けとらなっかた場合は、法務局に供託してください。

④裁判所は、家賃被害のない家主には味方しません。何故なら貴方が代替え策を提示しておりますから。

今報道されているように家賃を滞納している不良滞納者も、なかなか強制退去出来ない状況ですから貴方が手続きを踏めば大丈夫です。

以上参考にして下さい。

＞保証会社の加入はしないと管理会社に告げたら、契約を解除すると言われました、

保証金を３ヶ月払うのでとか、交換条件をつけないと、大家さん側のリスクが回避されないので

納得してもらえないでしょう。あくまでお願い事項なので、大家さんとの合意がない限り契約は変更できません。

２年更新制をとってるのは、何か合った場合に契約の解除をしやすくするためです。

＞更新は父の連帯保証人

賃貸マンションにおける連帯保証人の責任は軽く、連帯保証人が払わない場合もあります。

その場合に、保障会社に保障してもらうのです。