困り度： すぐに回答を！
土地が13坪強あります。23区内の商業地です。現在、古い家屋があり飲食店の方に貸しています。この方が退去されるので
(1)建て替え
(2)駐車場
(3)土地売却
(4)新たな店子さん探し
を検討しています。地元の不動産屋さんの話では新たな借り手はいないだろうとのこと、また、地価も下がり気味なので売却もどうかと思っています。
そこで、駐車場と思いました。2台程度なら可能のようです。
◎その際、「月ぎめ」にするか、「時間貸し」にするかといったところで判断しかねています。
それぞれのメリット、デメリット、リスク等々について詳しい方、
ご教授いただけましたら誠に幸いです。自分でも調べていますが
わからない面があると思いますので。
11月くらいには現在の方が退去される予定なので急いでおります。
ご協力のほどよろしくお願いいたします。
No.9
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駐車場ってのは固定資産税が高いし、今賃料も下がり気味なんで、４の既存の建物を生かす方向が一番いいような気がするんですが、っということで、
http://www.city.misato.lg.jp/dd.aspx?itemid=5265
駐車場の月ぎめの場合は、どこか会社等と長期的に契約できれば、安定した収入が見込めるけど、当然ながら空きのリスクもあると。
時間貸しだと、コインパーキング屋さんとの契約で、2台だとスケールメリットが出ないので、何だかんだと相殺されて、固定資産税＋α程度の収益にしかならない気がしますが、日銭が入るので、精神衛生的には良い気がします。
具体的な場所が不明ですが、平日、休日、昼間、夜間、半径500メートルほどくまなく歩いて、駐車場の埋まり具合や車の流れを見て需要を判断し、最終的には地元の不動産屋の判断も貰うほうがいいような。
既存の建物の水廻りが完全に駄目とか、雨漏りするとか、そういう致命的な瑕疵がなければ、賃料を下げて、入居者を探すほうが良い気がしますし、入居者を見つけられない不動産屋は腕が悪いので、別の仲介業者も考慮するほうがいい気がします。(´ー`)y-~~｡
No.2
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「時間貸し」にすると、不法駐車対策にお金がかかりますよ。
そういうこともあるのですね。ありがとうございました！ご経験かお知り合いの方とかいらっしゃるでしょうか？
No.3
175781
14pt
時間貸しは商業地向けです。
長時間置くのではなく、買い物など短い時間置く人がメインですからね。
メリット
・収入が比較的安定しています。
・利用者数が多ければかなりの高収入になります。
デメリット
・機械を導入する必要があるので初期費用がかかります。
・支払わずに逃げるなど料金トラブルに巻き込まれやすいです。
月極は住宅地向けですが、商業地でもお店の人が契約してくれるケースは多いです。
メリット
・機械の導入が必要ないので初期費用が安く済みます。
・先払いなので料金トラブルはありません。
デメリット
・借り手が見つからない期間があったりと、収入が不安定です。
的確且つ丁寧なご回答、誠にありがとうございました。大変参考になります！！
No.4
2652176
14pt
どちらも土地の整備にコストがかかりますが、時間貸しの方はさらに機械の設置費用がかかります。
時間貸しニーズがどの程度あるのかどうか？
実際に足で歩いて確かめられたらいかがでしょうか？
そうですね。やってみます。ありがとうございました！
No.5
31917
14pt
月極めのメリット
更地にするだけでいい。
料金前払い。
月極めのデメリット
安い。
空きが出来やすい。
時間貸しのメリット
高い。
時間貸しのデメリット
設備が高い。
料金を踏み倒される。
的確なご指摘ありがとうございました。料金の踏み倒しは結構あるのでしょうか？踏み倒された方が身近にいらっしゃるのでしょうか？
No.6
464799
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月極駐車場の場合、種類や設備などによって、同じ地域でもかなり料金格差があります。利用方法や用途に応じてうまく駐車場を選ぶ必要があります。
まず駐車場の種類は、大きく分けて３種類あります。
http://www.j-driving.com/parking.html
月極から時間貸しへ
丁寧な紹介をいただき誠にありがとうございました！
No.7
293468
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月極め駐車場オーナー様にご提案！コインパーキングとの収益比較、運営上のメリット、デメリットなど情報満載です。
http://www.parks-24open.jp/comparison.html
いかがでしょう。
的確な説明資料をありがとうございました。さて、よい事ばかり書かれていますが、リスクやデメリットは無いのでしょうか？
No.8
1260
14pt
時間貸し駐車場のメリットとデメリット
１、時間貸し駐車場は月ぎめ駐車場の２倍の収入
月ぎめ駐車場は土地から得られる簡単な収入ですが、その分、収入はそれほど多くありません。
時間貸し駐車場に変更すると、地域等にもよりますが、収入は２倍近くになります。
２、時間貸し駐車場のリスク
装置の購入、据付、管理の関連業種数も多く、使い始めてからもメンテナンスや料金回収等、結構手数が掛かります。
何台駐車してくれるかがわからず、その時々で駐車台数が変わり、安定した収入になりません。
デメリットを克服した当社の時間貸し駐車場
１、収入は当社が保証いたします。
現状分析を行い、お客様とお話し合いの上、月ぎめ賃料を決定いたします。
実駐車台数に関係なく当社のリスクで月ぎめ賃料はお支払いします。
２、装置据付管理はいりません。
装置の購入据付は全て当社が実施しますので、お客様は工事期間中からお約束の賃料が得られます。
装置据付後のメンテナンス、料金回収は全て当社が行いますので、お客様には全くお手数をお掛けしません。
３、万一の土地用途変更への対応
万一土地の売却等、急に用途変更する場合にも直ちに（数週間以内）装置を全て撤去いたします。
従来の月ぎめ駐車場の様に、代替地を探したり、立ち退き料の支払いの心配がありません。
的確な情報を誠にありがとうございます。別途、ご連絡申し上げたく存じます。ところで貴社のようなコインパーキング事業を管理してくださる会社がある場合のリスクはあまりないのでしょうか？
No.9
49737
ここでベストアンサー
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駐車場ってのは固定資産税が高いし、今賃料も下がり気味なんで、４の既存の建物を生かす方向が一番いいような気がするんですが、っということで、
http://www.city.misato.lg.jp/dd.aspx?itemid=5265
駐車場の月ぎめの場合は、どこか会社等と長期的に契約できれば、安定した収入が見込めるけど、当然ながら空きのリスクもあると。
時間貸しだと、コインパーキング屋さんとの契約で、2台だとスケールメリットが出ないので、何だかんだと相殺されて、固定資産税＋α程度の収益にしかならない気がしますが、日銭が入るので、精神衛生的には良い気がします。
具体的な場所が不明ですが、平日、休日、昼間、夜間、半径500メートルほどくまなく歩いて、駐車場の埋まり具合や車の流れを見て需要を判断し、最終的には地元の不動産屋の判断も貰うほうがいいような。
既存の建物の水廻りが完全に駄目とか、雨漏りするとか、そういう致命的な瑕疵がなければ、賃料を下げて、入居者を探すほうが良い気がしますし、入居者を見つけられない不動産屋は腕が悪いので、別の仲介業者も考慮するほうがいい気がします。(´ー`)y-~~｡
ありがとうございます。新たな借り手を捜す、それが一番良いんですけどね。建物はかなりガタが来ております。周辺調査はやっています！
No.10
465293
こういうデメリット、リスクといった情報が欲しかったです。ありがとうございました。
ところでここで言う固定資産税のアップとはどのような計算をすることになるのでしょうか？
No.11
814232
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＞ところでここで言う固定資産税のアップとはどのような計算をすることになるのでしょうか？
おそらく住宅用地の軽減の事だと思うのですが、そうだとすれば元々店舗には適用されていませんので、固都税の上昇はないと思います。ただし、店舗併設の住戸であれば軽減されているかもしれませんので、その場合はその分上昇します。
あいがとうございました。店舗兼住居です。詳しくは税務署に聞くことになりますでしょうか？匿名でも教えていただけるものなのでしょうか？
No.12
814232
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No.11の補足です。補足ですので、ポイントは0にして下さい。
＞詳しくは税務署に聞くことになりますでしょうか？匿名でも教えていただけるものなのでしょうか？
税務署は国税を扱いますので、違います。地方税の個都税は各都道府県の税事務所の扱いです。
また、併用住宅の扱いには定めがありますので、それに基づいて運用されているはずです。計算して見ればおおむねのところはつかめるのではないでしょうか。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o14
ご相談の土地の大きさからするに、住居部分が全体の1/4以上あれば小規模住宅用地の特例で課税標準が1/6になっていると思われます。そうであれば、解体した場合単純計算で固定資産税は6倍になります。
問題となるのは、当該土地の課税について現在小規模住宅用地の特例が適用されているかどうかですから、匿名での問い合わせでは税事務所も回答の仕様がないでしょう。
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ありがとうございます。新たな借り手を捜す、それが一番良いんですけどね。建物はかなりガタが来ております。周辺調査はやっています！