3年前に茨城県に4300万円の住宅ローンを妻と共同名義で組んで自宅（ダイワハウス製）を購入しました。その後、私の転勤で石川県に引越し、茨城の自宅は賃貸（2年契約）にしています。しかし、家庭の事情や生活環境の変化により首都圏（埼玉、東京）方面に自宅を買い替えと考えています。今度の自宅は、賃貸併用住宅という形で購入したいと考えています。まだ住宅ローンの残債は3900万円ほどあります。茨城の自宅を売却したとしても良くて3000万円ぐらいとある不動産に言われました。もし、3000万円で売れたとしても900万円が残ります。そこで買い替え（住み替え）ローンを利用したいと考えています。しかし、今度購入する住宅は賃貸併用住宅です。色々な情報によると居住区分が１/３以上や１/２以上であれば住宅ローンで全て組むことができると聞いています。

質問者の方は現在は、無担保のローンを500万円、茨城県の自宅を担保にしたローンの残高を3900万円お持ちです。
次の住宅を購入されて住み替えローンを利用される場合、通常考慮すべき内容は下記のとおりです。

• 新しい住宅の取得に伴うローンの借入金と、現在の住宅の売却に伴う借入金900万円の合計が、新しく購入される住宅の担保能力を超えないようにすること
• 多目的ローンの年間返済金と、住み替えローンの年間返済金の合計が、年収の20％を超えないこと(担保ローンのみの場合には25％とする考え方もあります)

現在の住宅ローン残高の3900万円は住宅を担保にしたローンですが、売却して残る900万円はそのままでは無担保ローンになります。無担保ローンはすでに500万円お持ちなので、年収1000万円のサラリーマン家計が合計1400万円の無担保ローンをかかえることはありえません。自宅の売却に伴う900万円の借入は新しい自宅の担保能力の中で考えるべきです。

上記の計算では不可能である場合の、その他の方法を２つ紹介します。

その他の方法としては、誰にでも可能なことではありませんが、ご両親からのサポートを検討することも考えられます。これも比較的資産のある高齢世帯から勤労世帯への資産の移行で、アベノミクスの考え方に一致しています。ご両親からお金を出してもらう場合、税金の優遇もあります。新しい購入物件を一部ご両親の名義にすることもできます。ご両親の資産を担保にローンを組む方法もあります。いずれにしても誰もが自分でできることではありません。プロに相談してください。

新しく購入する物件を賃貸物件として考える場合、年間返済金をサラリーマンの給与収入1000万円の20％ではなく、賃貸収入を見込んで投資回収の計算を行う場合もあります。空室率の計算や維持費などの計上などのノウハウが事業計画の立案に際して必要です。こちらも賃貸経営の経験のないサラリーマンが自分でできることではありません。プロに相談してください。