平成16年マンション管理士 問６
甲マンションを分譲したＡ不動産会社は、その分譲に当たり、自己が所有し、自己名義で登記もしている集会室を、甲マンションの区分所有者が使用料を支払わなくても使用できることとし、使用手続きに関して定めた集会使用規則の内容を購入者に説明し、購入者は、これを承知した上で入居している。この場合における集会室の管理に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 集会室に当初から取り付けられていたエアーコンディショナーが故障した場合の修理は、Ａが行う。
→○ 正しい。 集会室はAの所有物であり、甲マンションの共用部ではない。
２ 集会室使用規則に定められている使用時間帯の変更は、甲マンションの管理組合の集会で決することができる。
→×誤っている。 集会室はAの所有物であり、その場所の使用方法は原則として購入時の約束(契約)に反しない限りAが決めていい。管理組合の集会では決められない。
（字数制限につき下コメント欄に続く）
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そりゃ契約の如何によっては、1×も2, 3, 4○もあり得ますよ。
でも、特に4は「集会室を、甲マンションの区分所有者が使用料を支払わなくても使用できることとし」と言っている以上は、実際に使った人が払う必要はありませんし、ましてや管理組合が払う必要はありません。
そう言うと、「集会室を使っていいとは言ったけど、集会室の水道や電気やガスを使っていいとは言っていない」と、「ベニスの商人」のようなことを言うのがいるかもしれませんが、そういうことを言うならあなたがマンション管理士試験を受けに行ったら会場でトイレも使えないことになると思います。
もちろん、「使用料を支払わなくても使用できる」と言ってもあくまで集会室ですから、本来の用途を逸脱して例えば化学実験に使ったような場合は使った人の責任を問う余地はあります。
他も、あくまで所有者はAだという前提での話です。
（上記質問欄からの続き）
３ 集会室への黒板の取付けは、Ａの承諾がなくても、甲マンション管理組合の管理者がすることができる。
→×誤っている。 集会室はAの専有部であり、Ａの承諾がいる。管理組合の管理者の権限は及ばない。
４ ある区分所有者が使用した集会室に係る水道光熱費は、甲マンション管理組合が支払わなければならない。
→×誤っている。 集会室はAの専有部であり、共用部分ではない。その支払義務は原則としてAに属する。
3が固定物と改良を含んだ話なので「誤」なのはなんとなくわかりますが、1，2，4はどれもあってそうでじゃあだからといって法的な根拠どこにあるのか？と考えてみた場合、正誤白黒どっちでもいいような気もするのです。
4なんかは部屋の使用の対価は定めても電気水道使い放題というのは契約取り決め外の不当利得であるような気もするのですよ。下手すると電力窃盗に直結するような話でもある。
いずれにしよ、区分所有法ではどこを叩いても法源とできないような事例のお題ばかりだと思います。区分所有法以外にも枠を広げて1，2，4を解説できる方よろしくお願いします。
EX.使用貸借＞借主の費用負担義務＞借用物の通常の必要費の負担義務を負う（第595条1項）っていうのもありますよね？
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公の所有物だから「当然に」公の一人が使えるわけではありませんよ。そのあたりは行政法上の「公物」という概念がちゃんとあって、行政書士試験や公務員試験に出るものです。
2017/11/19 13:56:38https://ja.wikipedia.org/wiki/公物
集会所は所有権に基づいて住人に使用を許しているのであって、特に名称のないいわゆる非典型契約（無名契約）の一種というべきかと思います。
一応、無料サービスに贈与の規定を準用しようという動きはありましたが、結局それは没になりました。
私は「ボランティアで傷病者を病院に運ぶのを（書面がなければ）550条準用で途中ですっぽかしていいのか」と指摘しておきました。
》公の所有物だから「当然に」公の一人が使えるわけではありませんよ。
2017/11/19 15:16:09「用法の範囲」で使えると書いており当然自由に私物と同じく使えるとは書いてもいません。
そりゃあ総理官邸も国会議事堂も公の物ですが、だからといって用法逸脱して勝手に出入りできないでしょう。
「狭義の公園」が「公の所有物」だから、「私的な庭園」とは異なり、用法の範囲で自由に使えるという意味です。
まあわかりました。みやど説だと、これは「非典型契約」であると。そうするとその「非典型契約」ってももの自体が「典型契約以外のその他大勢」でしかないから、この設問条件の中でその詳細が指示されてない以上答えようのない不適切問題ってことになりませんか？
実際の実務相場で言ったら、「普通」は水道光熱費は現実の使用量に応じて直接効用を得たもの（借手）が払うだろうと少なくとも僕は「人生経験上」思いますし、アパマン賃貸契約などでも念を押すように水道高熱費は借手負担とする旨が絶対に入っているはずです。そうではなくて、貸し手が負担するっていうのはよほど強力な根拠（典型契約かあるいは私的契約条項）を必要とすると思うのです。（だからこそ、0円賃貸借論を思いついた）。