マンション管理業務主任の問題で民法に関する質問です。

「対抗できない」の説明のみだったので、追加

虚偽表示である状態において、新たに独立の法律上の利害関係に

入った人（善意の第三者）に無効だと主張できない、ということですな。

ということですな。

第三者が保護される場合について、問題なになる事、それはどういう法律構成で第三者が保護されるのかという事があります。

例えば物の売買契約では、物の所有者が誰かにその物を売れば、所有権は買主に移ります。この時所有権は移動、つまり承継されているので、買主は『承継取得』したと説明されます。

しかし、虚偽表示の場合、虚偽表示自体は無効なので法的には所有権の移転は一切ありません。

・取消＝取消するまでは有効

　　　（取消があるまでは権利者）

・無効＝始めから効力が無い

　　　（何もしなくても元々無権利者）

第三者が保護されるという事は、第三者が所有者になるという事です。虚偽表示の買主は『無権利者』なので、第三者は『承継取得』する事は不可能です。

そこでこの場合通説は『原始取得』という説明をします。

第三者は無権利者と売買契約をしていて本来第三者も無権利者であるが、第三者が善意で新たな取引関係に入っている以上、所有者として保護する必要がある。

虚偽表示の売主を所有者としての地位を法が保証する必要がなくなるので、この売主の所有権を消滅させる。その結果『反射的に』第三者が所有権を取得する、と説明されます。

この『原始取得』は『承継取得』と異なり、まっさらのきれいな所有権を取得する事になるので『原始』と表現されています。

虚偽表示（通謀虚偽表示）＝よく例に出されるのは税金対策で不動産を売買契約があった事にして自分以外の名義にする事、これは無効とされます

無効になる趣旨は、いくら表向きに売買契約を行っていても、売主の本心は『売却意思（所有者でなくなる意思）』はなく、売主に頼まれて買主になる者も同じく『名義上だけの所有者になる意思』しかありません。この当事者の意思の部分がまさに『通謀』しているので『通謀虚偽表示』とも言われるのです。

つまり実態のないものを民法が契約の効力を認める必要がないという事を規定しているわけです。当事者の意思を重視しているので『意思主義』といわれる場面です。

ただ、買主が登記上所有者になった事などを利用して誰か（第三者）に譲渡した場合が問題になります。

第三者は先の売買の実態を知らない（『善意』）場合、つまり登記を信頼して譲渡契約をした場合、虚偽表示の売主が『真の所有者は自分だ』と言って第三者に所有権を主張（『対抗』）できないと規定されています。

虚偽表示を知らない者（第三者）が、新たに契約関係に入った場合、虚偽表示の買主を真の所有者と信頼しているので、第三者の保護を図る必要があるのです。保護されないとすると、取引がスムーズに行われなくなります（よく「流通の保護」という表現もされます）。結論として、虚偽表示の当事者の意思を尊重するのではなく、虚偽行為の内容を重視するので『表示主義』の場面と言われます。

『善意』＝ある事実を知らない事

（『悪意』＝ある事実を知っている事）

『第三者』＝当該法律行為（契約）に参加していない物

『対抗』＝主張する（権利などを）

あなたが私と取引をしました。

私もあなたも、取引の内容に嘘が在ることを知っています。

以上が通謀虚偽表示の意味です。

具体的には、あなたが税金対策のために本当は売る気持ちはないのに、私に不動産を売って、

そのような取引が存在した外見を作った場合、などです。

で、私は、名義が私の物になっているので、お金が必要になったときに、本当はあなたの物なのに、

（あなたに売る意思がないことを私は知っています）それを、不動産屋さんに売って換金してしまいました。

あなたに売る意志がなく、ただ、名義上私の名義になっているだけ、

ということをしらないで買った不動産屋さんが善意の第三者です。

もし、不動産屋さんが、名義変更の時とかに、あなたと私が実際の権利移転を目指さないで、ただ、そのような権利の移転があったという外見だけを作り出した事を知っていたら、善意ではありません。悪意です。

善意＝知らない。悪意＝知っている

という風に言うことができます。

たとえば、不動産屋さんは、なにも知らないわけですから、

その土地を買うために借金をしていたり、

或いは購入時に、すでにお客さんに譲渡の約束をしていたり、するかもしれませんね。

そのときに、あなたが、

「僕はちょっと、そういうことに見せかけてみただけで、ほんとは売る気なんてないよ～～だ」

と言う主張をしてもいいことにしたら、あぶなっかしくて、誰も売買契約できませんよね。

逆に言ったら、後であなたの気がかわったら、通謀虚偽表示であった、という主張をすれば、

いつでも、取引がなかったことになってしまうとしたら、法律関係の安定性なんて、全然守れなくなります。言った者がちです。

そういう、ずるいことを認めないし、権利関係の安定を目指すというのが法律の趣旨です。

つまり、そういう外見を作り出したことに、あなたにも責任があるわけだから、

なにも知らないで取引関係に入った人に、それを主張できない、ということになっているのです。

ご参考になれば幸いです。

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