貸し手側が不動産会社と契約するときの注意事項を教えてください。今日（５／１９）間取りを測りに新しい不動産会社が来ました。希望賃料を聞かれ、伝えましたが返事は特にありませんでした。２２日に契約書にサインしに来てくれといわれています。と同時に、レイト（？）に一斉に情報を流すとかいわれました。初心者なので、こういう契約についてよくわからず不安があります。印鑑を押す前に確認すべきこと、交渉すべきことを教えてください。貸すのは６０平方メートルの工場と小さな事務所です。すみません、よろしくお願いいたします。

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go46492008/05/19 22:47:29
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こんばんは。

コメント欄に記入しましたが返答が無いので、思いつくがままにｗ

前に回答した内容の確認にもなりますが、その不動産会社との契約とは

１）質問者さんの物件を、その不動産会社を通じてお客さん（入居者）を募集してもらう契約内容ですか？

２）質問者さんの物件を不動産会社が借りる内容の契約ですか？

３）質問者さんの物件を、不動産会社を通じて募集してもらう＆管理もしてもらう内容の契約でしょうか？

１）の場合

一般媒介と専任媒介があります。一般媒介は色んな不動産会社を通じて、質問者さんの物件を募集することです。専任媒介は、その不動産会社のみが質問者さんと直接に交渉をすることが可能。という内容です。一般媒介のメリットは多くの不動産会社が質問者さんの物件（以下、物件）を取り扱うことができるので募集の間口は広がります。しかし逆に多くの不動産会社を相手にしなければならず、中には少しややこしい会社もあります。専任媒介はこの逆でこの物件はその不動産会社を通じなければ他社は知ることができないので、間口は狭くなりますし入居者が決まるまでに時間がかかる可能性もあります。逆に専任にするとその不動産会社は真剣に動くことが多いです。何せ”専任”なので、任せたのはいいが、決まらない場合「この不動産会社は営業力が無いな」ということに繋がるからです。

２）の場合

俗に言う”借り上げ”と言われている（多分）ものです。

質問者さんと不動産会社とで”一定期間・一定の金額”で不動産会社に物件を借り上げてもらう制度です。

この場合、安定した収入を一定期間得ることができますが、

【デメリット】

・通常で貸しに出すよりも安く借り上げられしまう（差額分が不動産会社の収入となるため）

・貸しに出す場合、通常礼金とか敷金とかをもらいそれは家主さんの収入になり、これらで修理や修繕を行うのですが、借り上げの場合、不動産会社の収入になる場合が多い。つまり、突然の出費は自腹。

・借り上げの契約期間が終了し物件が返却された場合、補修も現状回復もせずに返却される可能性がある（最後は手を抜かれ水漏れなども直さずに返却され資産価値が下がる）

【メリット】

・何もしなくても一定期間、安定した収入が見込める

・クレーム処理など、煩わしいことに手間と時間を割かれる必要がない

３）の場合

これは前回の質問の回答と一緒になりますので、少し割愛させていただきます

で、質問の回答ですが

不動産会社と契約内容の注意点は・・・

・物件に入居者が決まった場合、不動産会社に質問者さんがお礼として幾ら支払わなければならないのかが明記されているか

・管理を任せる場合、月々の管理料はいくらなのか？（または家賃の何％なのか？）

・管理料の支払い期日

・修繕費等の負担割合など

入居者との契約内容の注意点は、

・家賃は幾らで毎月、いつまでに家主に支払わなければならないのか？の明記

・店舗とあったと思うのですが、職種の制限の有無（飲食店はいいのか？OKでも匂いのあるものはダメとか、大きな音のするものはだめとか）

・営業時間は決めておかなくても良いのか？

・第三者に勝手に貸したりしない

・・・・入居者に対してはかなり細かくなるので、宅建協会に相談するかもしくは標準の契約書（でも住居だけかも）も確かあるとおもうのでそれを参考にしてみてはどうでしょうか？

あと、疑問点や不明な点をもう少し明確に記入して頂けるともっと具体的に回答できるかも！

スター
- fusaobi 2008/05/20 02:27:58
  
  とても詳しく初心者向きのご回答、ほんとうにありがとうございます！　とても助かりました。

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go46492008/05/19 22:47:29
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fusaobi 2008/05/20 02:27:58

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