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【中古一戸建て】のローン購入を検討し物件を探しています。

不動産屋さんから、「新築一戸建て・新築マンション・中古マンション」と違い、
中古一戸建ては資産評価が難しいため、銀行の住宅ローンがいちばん通りづらいと聞きました。

例：土地建物販売価格満額の6～7割しか降りない,降りても金利が高い（4～5%）など

実際のところ、どうなのでしょうか？
中古でもこういう物件なら通りやすい、通りづらいなどあるのでしょうか？
（再建築不可・容積率オーバー・連棟式の半分のみ、などの条件の場合、通らないのは分かりました）

また、住宅ローン減税のための耐震基準適合証明書についてなど、
中古一戸建てをローン購入する際に気をつけるポイント・した方がいいこと
などがあれば具体的に教えてください。

高い買い物なのでまだまだ勉強しなくてはいけないと思っています。
何卒よろしくお願い致します。

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ベストアンサー

にゃこ2010/10/19 14:00:03
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大手ですと三井住友海上は昨年の夏から中古向けにも貸出しているようです

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009070210...

ご融資の対象となる住宅

共通：

・住宅の面積が一戸建て住宅等の場合：70m2以上

共同住宅の場合：30m2以上（住宅面積の上限はありません。）

・住宅の耐久性等について住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅

中古：

・購入価格が１億円以下（消費税を含む）。

・借入申込日において築年数が２年を超えている住宅または既に人が住んだことがある住宅

ほか

http://www.ms-ins.com/finance/flat35/provision.html

最近、三菱UFJ銀行も参入したそうです

http://lify.jp/contents/topics_summary.php?id=2370

2ヶ月程前にに「All About」で中古住宅ローンについて記事になっていましたのでもしご存知でなかったら

http://allabout.co.jp/finance/gc/10407/

スター
- unagiinu 2010/10/19 16:55:38
  
  お、ありがとうございます！
  
  新しい記事もチェックしきれていなかったので助かります。
  
  きちんとした商品として条件が決まっているなら、可能性は高そうですね。ちょっと安心です。
  
  オールアバウトの記事も参考になりました。

その他の回答

Galapagos2010/10/18 16:08:12
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- 中古住宅に関しては、建築年数によって借入可能期間が変わってくる銀行があります。完済する時に築50年を超えないこと、銀行によっては60年や65年を超えないこと等の決まりがあります。借り入れ予定の銀行に確認してください。
- フラット35を利用する場合には、建物が、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが要件となります。
- 中古住宅の場合、購入後にリフォームをする場合も考えられます。住宅ローンとしてリフォーム台も借入れした方が、返済計画が立てやすくなります。
- 中古物件では、一般的には物件価額の8～10％の諸費用がかかると言われています。新築の場合に比べて多いので、余裕を持って借り入れしましょう。
スター
- unagiinu 2010/10/18 18:18:19
  
  なるほど。建築年数の件は分かりました。リフォーム代もローンに含めることが出来るのですね。
  
  築年数さえ超えなければ満額出るのでしょうか？？

k-tan22010/10/18 17:38:23
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＞中古一戸建て

建物の価値を無視して、土地分だけを担保に借りれば問題ありません。

だから、借りれる限度額が販売価格の半分ぐらいまでならローン審査が通ると思います。

それ以上だと、新築同然の物件でない限りローンで購入は難しいでしょう。

中古といっても新古品みたいな扱いの物件です。

新築で立てたものでもある一定期間売れないと、それは中古物件となり、中古物件で売られます。

＞再建築不可・容積率オーバー・連棟式の半分のみ、などの条件の場合、通らないのは分かりました

中古でも安い物件はだいたいそういうのがあって安いだけで、ローンが通らないのとは別なんです。

スター

unagiinu 2010/10/18 18:22:00

>借りれる限度額が販売価格の半分ぐらいまでなら

ここがちょっと良くわかりませんでした。

販売価格の5割までしか借りられない、ということでしょうか？

>中古でも安い物件はだいたいそういうのがあって安いだけで、ローンが通らないのとは別なんです。

これもよくわかりませんでした。再建築不可の物件でも土地を担保にすればローンが通るんですか？？

不動産屋には100%無理と言われていましたが…？

Galapagos2010/10/18 22:55:11
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築年数さえ超えなければ満額出るのでしょうか？？

これは金融機関がどう審査するか（その中古住宅の資産的価値をどのくらいに見積もるか）によりけりです。

複数の金融機関を比較、コンペさせるという手段もあります。

スター

unagiinu 2010/10/18 23:11:04

そうなんでしょうが、実際どうなんでしょうね。

Lhankor_Mhy2010/10/19 10:59:41
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　経験上のお話になってしまいますが。

　中古物件だからと言って、金利が上がるというのはあまりないと思います。新築の方が金利優遇を取りやすいというのはあると思いますが、それでも今の金利で住宅ローン5%はないのでは。金利が上がる要因として一番大きいのは、借り入れをする人の属性だと思います。

　続いて借り入れ限度のお話ですが、住宅ローンでの物件の評価は積算価格で行うと思います。

　積算価格とは、土地価格＋建物価格、です。土地は路線価などから算出するようです。建物価格は再調達原価（同じ物を建てる場合いくらかかるか）を求めて、それを経年で減価しているらしいです。再調達原価は固定資産税評価額をかなり参考にしているようです。

　上記の積算価格に掛け目をして、借り入れ限度を決めているようです（もちろん、この他に借り入れをする人の属性による限度があります）

　そういうわけですので、確かに新築よりは借り入れ額は少なくなりがちなのですが、そもそも物件価格も新築より安くなっていますので、結果的に「売買価格のXX割」という基準で見るとそれほど変わりはないのでは、と思います。

　なお、上記回答で「複数の金融機関で……」とありますが、審査まですると、銀行協会の個人情報にその旨の記録が残る場合がありますので、お気をつけて。

スター

unagiinu 2010/10/19 12:10:20

回答ありがとうございます。色々聞くと、それほど降りない、ということは無いんでしょうかね。

中古でも状態がひどい（築年数がかなり古かったり特殊な土地の条件があるなど）ことがなければ、人の属性の方が大きいと。

少し安心しました。ありがとうございます。

motsura2010/10/19 18:08:18
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私の経験なのですが、小さい不動産屋さんを介したらローンの組めない古くていろいろ問題ありの中古物件でも、大手不動産会社を通したら全額ローンができました。

目的の物件が決まっていて、他の不動産屋さんでも取扱があるようなら、不動産屋さんを変えてみるのも手ですよ。

スター

unagiinu 2010/10/19 18:12:15

おぉなるほど！　それはいい話を聞きました。

大手といったら、例えば住●系とか、そういうことなんでしょうか。

なるほどですね。

【中古一戸建て】のローン購入を検討し物件を探しています。

ベストアンサー

にゃこ2010/10/19 14:00:03
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unagiinu 2010/10/19 16:55:38

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