契約を取るという不動産屋の目的はありますが、その点は覗いてこの不動産屋が言っていることについて皆さんはどう思いますか?
回答は主観で構いませんが必ず根拠を添えてください。
会社員(35歳、勤続13年、年収約700万)、子ども4人の6人家族、住宅、自動車等の借入なし/消費者金融の実績なし
物件は諸経費込みで約3700万/フラット35対応物件
不動産屋の説明
・フルローン(頭金0)でも融資は受けられるが、35年ローンで支払い終了が70歳になるのでそろそろローンの審査が厳しくなる
・転職することがあれば勤続年数がリセットされるのでローンの審査が厳しくなる
・物件として日野バイパス沿いのためこれから地価が上がることはあっても下がることは無い
・そのため資産価値が上がれば将来的に転勤や住み替えなどで売却や賃貸活用もメリットがある
私個人の見解
・住宅ローンの融資限度は年収の4~5倍が一般的であるが、現時点では年収の5倍以上になるので、頭金0は不可能と思われる。
・子どもが4人のため将来的に予定される教育費の支出もローンの審査材料になるため更に審査は厳しくなる
まず、全体的にみると3700万の借り入れ前提なので
仮にフラット35をボーナス返済なしの1.1%変動で借りるとします。
つまり、やや楽観的な予測金額と考えてください。
ボーナス払いなしとして毎月106,178円、総額約4500万の支払いとなります。
現状、民間の賃貸であれば家賃と同程度か下がるくらいでしょうか。
■まず、審査は通ると思います。
もっと収支条件が悪い人が通過した事例も知ってます。
会社の積み立てなどがあればなおよしです。
不動産屋にもよりますが、提携という形で常連銀行があれば
さらにローンは通りやすくなります。
反対に今のご時世、銀行側も貸付額が思うように伸びてません。
新規創業資金や操業資金より住宅ローンのほうが
貸す側からも安全性が高いので安全パイに近く
住宅の購入で返済が現実的な(給与手取り-ローンで生活できる)額
であれば貸付審査でよほどの悪材料がない限り大丈夫です。
政府補助や減税面でもちょうど端境期だし、
子供手当など現金補助の制度化が方向づいてますので、
全体的な傾向として借りる側に有利な条件がそろっています。
ただし、これから借りにくくなるというのは本当です。
通常35年間の間に給料をもらい続けている前提で話をします。
35年後70歳ですから、退職金の有無を筆頭に、60歳以後の
生活について聞かれるかもしれませんね。
転職については、同じ業界にヘッドハンティングなど、
事情に応じて考慮されることがあります。
銀行マンと仲が良ければそのあたりは口で補足できるんですが
もし、その辺を通り一辺倒の審査しか出せない不動産屋であれば
転職は職歴のリセットという言葉の通りです。
その場合は、基本的に年収しか見ませんね、銀行は。
■日野バイパスがらみの話について
資産評価については、そもそも低いところなので下がる要素は少ないでしょう。
今まで片側一本の田舎道だったところを片側2車線の道路に開発しようと
400億以上も投資してます。
その区画整備後の土地であれば、当面スイッチバック等で削られることはないので
面積的には安心して住むことが出来ると思います。
住替えを考えた時も相応の値付けをすることは可能かもしれませんね。
ただし道路沿いは環境も考慮する必要があります。
駅からも遠く、高速の出口ですし交通量がかなりあると思います。
車があることが前提の生活ですね。
たとえば駅から自転車で10分以上距離があれば、駅からの夜道は
街頭のある安全な道が通れるかなど確認する必要があります。
特に娘さんがおられるようでしたら夜間の雰囲気や
緊急時に駆け込めるような場所があるかのチェックは必須の距離です。
賃貸に関しては資産評価額はまったく関係ないので無視してください。
高速の出口で国道沿い、駅からも遠いとなれば難しいです。
エリア的にも八王子周辺は大人気エリアということもありませんので
ローン額とトントンで貸せれば御の字です。
■最後に
私見の部分から、どうせローンに通らないだろうなぁ
落ちると気分悪いから、最初からあきらめようかなぁ
という雰囲気が漂ってくるのですが、私の勘違いであることを祈ります。
通ればラッキーぐらいの勢いで出してみるのがいいです。
みんな、同じような状況で不安なので。大きな買い物ですしね。
それに、現状のお住まいはわかりませんが持家である実家というのはいいものです。
将来的にお子さんが「帰ってきたなぁ」と感じるのはそういう場所です。
職場までの通勤やご家族の行動エリアに合致するようであれば、
少し楽天的すぎるくらいのつもりで挑戦されるといいと思いますよ。
ただし、他の方もおっしゃるように「売りたい」気持ちばかりの目立つお勧め文句です。
不動産の仕組みやローンの話をよく聞いて、他の場所や業者で再検討される選択肢もありますので
そのあたりはよく考えて「買いたい」のか「売ってたから買った」のか「なんだか買わされた」のか
きちんと線引きをする必要がありますね。
とにかく早く売りたいという願望だらけですね。
ローンについては不動産屋は関係ないので、現在の年収だけが審査基準です。
それで借りられて自分で返せると思えばOKでしょう。
ただし、今後何があるかわかりませんし、頭金0というのは将来不安ですよ。
いくら低金利といっても銀行預金より高ーい金利がかかるのですから、
頭金は2割程度は入れられるようになってから買ったほうがいいと思います。
http://blog.livedoor.jp/doru02/
転職するととのお話ですが、ご予定はあるのですか?
フラットローンをご予定であれば、ある程度の資金計画と年収が保障されていれば
問題ないかと思います。あまり気にする必要はないでしょう。
http://www.benesse-life.com/shinsa/loan35.html
地価、売価については将来のことですのであまり大きな期待はしないほうがよいと思います。
バブルのころは確かに上がりましたが、その後はひどいものでした。
絶対になんてありえませんので、自分が住みたい家として購入されるべきです。
もし投資目的であれば、相当慎重に検討したほうがいいと思いますよ。
でも、家を持つことは楽しいことですし自分への励みにもなります。
無理しない程度にご自分の判断で決められたらいいと思います。
正直この不動産屋の話はほどほどに聞いておいたほうがいいと思います。