不動産業者にサブリースでアパートの管理を頼んでいました。２３年に解約することで解約書を出しましたら、解約は３ヶ月後と契約書に書いてあります。となりそれなら１２月ですね。と言ってたのが、９月です。調べてみると７月も家賃入れてありません。入れるように督促し、１０月になって１０月も入れません。契約書では２ヶ月滞納の場合即解約できるということで、通帳もよこさないので、銀行に行って（私名義なので）止めました。総額２２０万です。
その後嫌がらせで入居者に会社に家賃を入金してくださいと、社長名で電話するため、入居者は困って未納状態となっています。社長が電話できる権利はありません。ただ入居者は社長との付き合いが長いのでそちらの言うことを聞きます。内容証明送ったのですが、返事来ません。
警察に訴えることは可能ですか。刑事になりますか。罪はなんでしょうか。
並行して裁判を起こしたいのですが、地裁ですか。裁判起こすにはどうしたらいいでしょうか。
ベストアンサー
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Lhankor_Mhy
満足25pt
こんにちは、不動産管理会社に勤務している者です。
補足ありがとうございました。拝読した限り2つ問題点があります。- マスターリースが適法に解約されていない可能性がある
- サブリース中の入居者の滞納賃料債権は不動産業者が持っている
ひとつづついきます。
マスターリースが適法に解約されていない可能性がある
マスターリースも借地借家法の適用を受ける場合があるため、正当事由のない一方的な解約は難しいかもしれません。12月解約の合意はできていたようなのでその時点での解約には問題ないかもしれませんが、10月時点での解約はできていないという解釈も成り立ちます。
さらに言えば、サブリースは質問者と入居者との契約でないため、マスターリース解約時に入居者と直接契約しなければならないはずです*1。「そんな細かいことを」とおっしゃるかもしれませんが、サブリース事業者が大家から解約を申し渡された時に、全ての入居者との契約を解除し別の大家の物件に付け替えた例を知っています。
サブリース中の入居者の滞納賃料債権は不動産業者が持っている
仮に上記をクリアしたとしても、サブリースは不動産業者と入居者とが契約しているものですので、当然に賃料債権は不動産業者が持っています。ですから（10月に解約されたとして）10月以前の賃料を請求する権利があります。『社長が電話できる権利はありません』はサブリース解消後の賃料については正しいですが、それ以前の分については正しくないです。
まとめ
まとめるとこのような状況だと思います。
- 質問者は10月に解約したと主張しているが、不動産業者は借地借家法28条に基づき解約が成立しておらずマスターリース・サブリースともに有効である、と主張している。
おそらく詐欺罪は難しく、民事でマスターリース契約の解除を争うことになると思います。それは面倒でしょうから、賃料債権の一部を免除することと交換に契約を合意解除してしまった方が手っ取り早いのではないかな、とも思います。お金がかかってよろしければ弁護士さんにご相談をおすすめします。
参考
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/js_20100319120658004264.pdf
↑長いので、判決と補足意見だけでも読んでみると参考になると思います。*1：ただし、マスターリースに賃貸人の地位の継承について特約があればそれに従うことになります
べこのこその他の回答
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seble
満足25pt
まず間違いなく刑事にはなりません。警察も関与しません。
単純に民事事件でしょうから、通常の民事裁判や調停等受けて下さい。
http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_minzi/index.html
伝手がないなら弁護士会経由などで。
http://www.nichibenren.or.jp/bengoshikai.html - その他の回答を読む
この質問へのコメント
質問の情報
- 登録日時
- 2012-08-31 00:41:22
- 終了日時
- 2012-09-07 00:45:05
- 回答条件
- 1人5回まで
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民事上の契約違反等で訴訟を起こすなり何なりする事になります。
強いて言えば契約違反が罪状です。
他に何か証明できる事実、例えば、当初から夜逃げでもするつもりで支払いを停止したとか計画的であれば詐欺、横領罪等も無くはないと思いますが、ほぼ有りません。
・質問者、不動産業者A、入居者B、の関係は
質問者→（マスターリース）→A→（サブリース）→B
で、よろしいのでしょうか？
・「銀行に行って（私名義なので）止めました」とは、Aが入金できないように止めた、ということなんでしょうか？
・この場合滞納しているのはBなんでしょうかAなんでしょうか。
・「社長が電話できる権利はありません」とは、マスターリースを解約しているから、AがBに督促する権利がないとお考えなのでしょうか？
もし上記のようなことですと、質問者のおっしゃることには疑義があるように思えます。
しかし、質問文を読む限り、事実認識にには相違があるのではないでしょうか。そして、その相違は今のところ質問者に不利であるように見えます。