友達に1000万ほどお金を貸すことになりました。友達は借金の担保として土地の権利書を私に預けると言っています。そうは言っても私は本物の土地の権利書を見たこともありませんし、ホントにその土地にそれだけの価値があるのかも判断がつきません。こんな私にアドバイスをいただけないでしょうか？

友人同伴でお近くの不動産鑑定相談所に相談するのが良いかと

権利書が本物かどうかは司法書士に相談するのが確かですが各地の法務局（登記をするところ）でも見慣れているので教えてくれるかもしれません。

不動産の価値は不動産鑑定士もしくは銀行の融資担当者ならわかるでしょう。

こちらから、抜粋して紹介します。

大切なことは目的物の資産価値を、しっかり把握することです。１億円で評価された土地が、実は５０００万円にしかならなかったような場合、差額は回収の見込みがなくなります。バブルの後遺症といわれる不良債権問題は担保の評価額を見誤ったことが原因です。正しい評価、適正な貸付け、これを心掛けましょう。また、物件自体の評価だけでなく、他に１番抵当、２番抵当が存在しないかといったことも、登記簿を確認して調べましょう。他に抵当権が設定されている場合には、自分の貸した分を優先的に弁済してもらえないことも考えられます。

↑というわけで、他に抵当が存在する場合も考えられます。

そんなに立派な担保となるモノがあり、返せるあてがあるのであれば、わざわざご友人からお金を借りずとも、きちんとした銀行や金融会社から借り入れできるのではないでしょうか？どうしてそういうところを使わないのでしょう？迷惑を掛けるかもしれない」と思えば友達から安易にお金を借りることなんて出来ないのではないかと思います。

見たこともない土地の権利書の価値をココで判断することは出来ませんが、かなり危険なのではないかと思います。やめておいたほうが無難です。

先ず今回不動産登記法が改定され、従来は登記済権利証により、真の所有者確認をしていましたが、今後は別の方法が取られるようになりました。要は登記済権利証無しでも、所有権の変更登記が出来るようになったわけです。

→真の所有者は権利証を所有しなくても、当該不動産の売却が可能となりました。よって他人の権利証を所有していても、何等価値がなくなったわけであり、タダの紙同様ということです。

不動産の価値は不動産鑑定士に頼めば、有償ですが価値の評価は可能です。但し、不動産の価値というのは、不動産鑑定士が評価した価値になるとは限りません。

乙区には所有権以外の権利関係が設定されるため、所有者が担保設定をしていると、その不動産の価値は、担保設定額分減価するわけです。

例えば評価額が15百万円でも、９百万円の根抵当権が設定されていた場合は、実質価値は6百万円しかないわけです。

要は実質価値がいくらかを確認する必要があります。

以上から、もしどうしても貸付をするならば、不動産登記済権利証を預かるのではなく、金銭の貸借に対し金銭消費貸借契約証書を締結し、左記契約に基づく抵当権設定登記を行うことです。当然上記取扱により、不動産に担保価値があることを確認した上での話しですが。