マンションの売値について。

父の死亡に伴い所有していたリゾートマンションを売る事になり、
弁護士が大手の不動産会社を紹介してくれました。
ほぼ同じ物件が現在680万円で出ています。
(父の部屋は4階で、売りに出ているのは11階。
面積は同じ。海の見え方も同じ-南東向き-)

「リフォーム代金を考えると2,3百万かかるので
実際に売ろうとしたら、同じような物件が600万で出ていても2,3百万が売値。」
との事。

地元不動産屋さんサイトを見るとリフォームしてあったり、してなかったり、
ばらつきがあります。

現在の部屋にある調度をすべて捨てて、クロス・畳・エアコン・給湯器交換しても2,3百万も
かかるのか、疑問です。

又亡父物件は、ほとんど未使用。

この価格は妥当なものでしょうか。
(同じような物件が600万で売っていたら、同業者に売る時は半値かそれ以下)

マンションを売った経験なく、よくわかりません。
この業界の「値付け」も奥が深いようで、この業界の考え方・常識・相場
のようなことでも何でも結構です。

教えてください。

以下のサイトを参照してください。
http://test01.1811way.com/archives/21

回答の条件
  • 1人5回まで
  • 13歳以上
  • 登録:2012/10/15 18:15:56
  • 終了:2012/10/20 09:53:17

ベストアンサー

id:toshi_nishida No.5

toshi_nishida回答回数525ベストアンサー獲得回数382012/10/16 02:25:05

ポイント32pt

不動産の値段に奥の深さなんかありません。ただ縁があるだけです。不動産屋は自分と自分の家族のためにあなたの不動産を売るので、あなたのために売るのでもなく、買い手の為に売るのでもありません。不動産屋にとっては毎月食えるだけの不動産が売れれば良いだけで、あなたの不動産が売れてもいいですが、あなたの不動産をサクラに使って他の物件が売れても良いのです。

ですから、その不動産の価値のために真剣に最大の奮闘をするのはただ売り手しかありません。不動産に相場なんかありません。というのは、あなたの物件をまさに探していたんだ、と叫ぶ顧客に出会うことがあなたの目的であるからです。1リットルのガソリンは誰にとっても1リットルのガソリンですが、あるマンションの価値は人によって違います。安ければ買っても良い、という客に買われるのでは不動産もお父さんも可愛そうです。まさにこれを探していた、という客に出会うことがあなたの仕事であるはずです。不動産屋の仕事はこれではない。だから、専任媒介など結ばずに自分で多くの不動産屋にコンタクトを取って探す事です。私も父の家を売りました。一つの敷地を二つに分けて買っていただきました。ひとりは、うちのすぐ近所の借家に住むお母さんのために家を立てるという息子さん。もう一人は子供の頃に近所に住んだことがあり思い出の土地だという実業家でした。多くの不動産屋が言ういわゆる相場より高く買っていただきました。買った人も喜んでいただいたと思います。複数の不動産屋で値を競っていただいたのです。買った人は、安ければ買ってもいい、とは言っていませんでした。

リフォームにいくらかかる、なんて、リフォームしなくて平気な人にはなんの関係もありませんね。

id:kohhi

吹っ切れました。目一杯動いてみます。
ありがとうございました。

2012/10/20 09:47:01
id:toshi_nishida

おまけ。自分で動くにはそれなりに責任が生じます。実際に売買契約するまでは、どんな文書が出てきても相手は逃げる可能性があります。ですから2番手3番手の人もホールドしておく必要が有ります。そしてなおかつ、自分の言葉が詐欺にならないよう気を使う必要が有ります。安値を付けた人に「もっと高く買う人が居る」と言えばその人は去るでしょう。「あなたが最高値だ」と言うと詐欺になります。「いろいろ言う人が居てまだ決められないんです」と言えばウソではないでしょう。親の不動産を売る事は相続人の欲得でもありますが親の人生を評価する事でも有ると感じています。誰かの意に沿わない事を言わなければならないとき「この人に悪いな」という気がしたら、その不動産を手に入れたお父さんの奮闘を思い出す事です。がんばってください。

2012/10/20 10:28:51

その他の回答(6件)

id:pigmon88 No.1

pigmon88回答回数501ベストアンサー獲得回数252012/10/15 19:13:12

ポイント28pt

たぶん不動産屋だか弁護士だかが言ったことはそれほど的外れではないと思います。
まずリゾートマンションなるものが最近は下落していて、投げ売り状態にあること。
リフォーム代金としては、やった場合はやはり100-200万はかかるので、数十万の差はさしおいて、話としてはそれほどおかしくないです。
もちろんそちらの部屋の現状がきれいなので、そのまま売れると思ったらそれでもいいわけです。不動産屋さんとしてはどっちみち売れないと思っているので、リフォームだけでもやらせて、工事代の差額でも稼ごうと思っているのでしょう。
ただ、その種のマンションがそう簡単に売れるとは思わないので、売れる可能性が
ないものにリフォーム代をかけるのも無駄ですし。リフォームするにしろしないにしろ(しないことを勧めますが)、たとえ200-300万でも売れるときに売ってしまうのが、その種のあまりうまくいかなかった投資物件の処分法としては妥当だと思います。

あと本当に正確な値段が知りたかったら、不動産鑑定士に依頼するという方法もありますが鑑定料は高価です。他の二、三の業者にも相談してみるといった形で相場を知る方がいいかもしれません。

id:kohhi

お返事ありがとうございます。
鑑定士には依頼してあり、鑑定価格440万円です。
今、お願いしている業者の動きを今月中見て、他も回ってみるつもりです。

2012/10/20 09:51:19
id:oil999 No.2

oil999回答回数1728ベストアンサー獲得回数3202012/10/15 20:43:52

ポイント28pt

リフォーム代金を考えると2,3百万かかるので

これは相場です。

リフォームの内容によって価格はピンキリですが、2LDKクラスだと下記のような内訳になります。

キッチン50~300万円
バスルーム50~200万円
トイレ10~50万円
内装30~80万円
id:kohhi

いつもありがとうございます。
たしかにピンキリですね。

2012/10/20 09:49:22
id:yossiy7 No.4

勇者よっしー回答回数778ベストアンサー獲得回数962012/10/15 22:05:48

ポイント28pt

リフォームは、見積りだけなら無料です。
なので、数社に見積りを取らせればいいです。
自分で手続きして、見積り出させて確認すればいいです。
ただし。
途中で「やっぱり金が足りなかった」とかすごい事を言い出すリフォーム会社もありますので、安いからとそこを即座に選ばない事。
あくまで市場調査です。

id:toshi_nishida No.5

toshi_nishida回答回数525ベストアンサー獲得回数382012/10/16 02:25:05ここでベストアンサー

ポイント32pt

不動産の値段に奥の深さなんかありません。ただ縁があるだけです。不動産屋は自分と自分の家族のためにあなたの不動産を売るので、あなたのために売るのでもなく、買い手の為に売るのでもありません。不動産屋にとっては毎月食えるだけの不動産が売れれば良いだけで、あなたの不動産が売れてもいいですが、あなたの不動産をサクラに使って他の物件が売れても良いのです。

ですから、その不動産の価値のために真剣に最大の奮闘をするのはただ売り手しかありません。不動産に相場なんかありません。というのは、あなたの物件をまさに探していたんだ、と叫ぶ顧客に出会うことがあなたの目的であるからです。1リットルのガソリンは誰にとっても1リットルのガソリンですが、あるマンションの価値は人によって違います。安ければ買っても良い、という客に買われるのでは不動産もお父さんも可愛そうです。まさにこれを探していた、という客に出会うことがあなたの仕事であるはずです。不動産屋の仕事はこれではない。だから、専任媒介など結ばずに自分で多くの不動産屋にコンタクトを取って探す事です。私も父の家を売りました。一つの敷地を二つに分けて買っていただきました。ひとりは、うちのすぐ近所の借家に住むお母さんのために家を立てるという息子さん。もう一人は子供の頃に近所に住んだことがあり思い出の土地だという実業家でした。多くの不動産屋が言ういわゆる相場より高く買っていただきました。買った人も喜んでいただいたと思います。複数の不動産屋で値を競っていただいたのです。買った人は、安ければ買ってもいい、とは言っていませんでした。

リフォームにいくらかかる、なんて、リフォームしなくて平気な人にはなんの関係もありませんね。

id:kohhi

吹っ切れました。目一杯動いてみます。
ありがとうございました。

2012/10/20 09:47:01
id:toshi_nishida

おまけ。自分で動くにはそれなりに責任が生じます。実際に売買契約するまでは、どんな文書が出てきても相手は逃げる可能性があります。ですから2番手3番手の人もホールドしておく必要が有ります。そしてなおかつ、自分の言葉が詐欺にならないよう気を使う必要が有ります。安値を付けた人に「もっと高く買う人が居る」と言えばその人は去るでしょう。「あなたが最高値だ」と言うと詐欺になります。「いろいろ言う人が居てまだ決められないんです」と言えばウソではないでしょう。親の不動産を売る事は相続人の欲得でもありますが親の人生を評価する事でも有ると感じています。誰かの意に沿わない事を言わなければならないとき「この人に悪いな」という気がしたら、その不動産を手に入れたお父さんの奮闘を思い出す事です。がんばってください。

2012/10/20 10:28:51
id:tibitora No.6

tibitora回答回数3037ベストアンサー獲得回数2022012/10/16 10:08:01

ポイント28pt

リフォーム前の物件を探しているマンション購入希望者さんも増えているようです。
ですのでリフォーム前の売却物件を探している業者さんにも問い合わせなどしてみるのも一つの方法かなと思います。

http://www.realtokyoestate.co.jp/forowner/nonreformed.php
リフォーム前の売却物件、探してます!-東京R不動産-

住まいに対してこだわりを持つ方々が増え、お客様の志向は数年前とではかなり変化しています。
新築のようにリフォームされた物件ではなく、好みの内装に作り変えることができ、立地や眺望、雰囲気など、建物自体にも魅力のある物件を探されるのです。

私たちは、「本当はリフォーム前のまま買いたい!」という沢山のお客様に、それらが提供されていないという不動産流通のあり方に疑問を感じています。そしてお客様と共通の価値観を持っている私たちならではの強みを生かして、良質なリフォーム前の物件をできるだけ多く提供したいと考えています。

一般的な「リフォーム前」という査定価格と、物件を「素材」として見る私たちのお客様による評価には、開きがあることも少なくありません。

まず一度、東京R不動産でリフォーム前の状態で募集をしてみませんか?


特に以下のような戸建・マンション・ビルについては、多くのお客様が探しております。

・ 味わいや雰囲気がある
・ 広いテラスや屋上がある
・ 水辺にある
・ 眺めがいい、緑が見える
・ 天井が高い
http://www.lets-creation.co.jp/reform/
未内装・リフォーム前の中古マンション情報

http://suumo.jp/baikyaku/qa/ichiran/__JJ_JJ063FC002_arz1030z2bsz1100z2qcz12000.html
不動産売却Q&A
住まいの専門家があなたの疑問に答えます
Q:売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント?

id:kohhi

貴重な資料でした。ありがとうございました。

2012/10/20 09:46:07
id:nepia11 No.7

nepia11回答回数243ベストアンサー獲得回数302012/10/16 18:52:17

ポイント28pt

不動産業者の値付けが不満であれば、複数の不動産業者に査定をお願いするのがいんじゃないでしょうか。
もしくは
http://www.myhome-auction.com/
の様な、Yahooオークションを使っての売却も検討してみてはいかがでしょうか。

id:kohhi

ヤフオクも研究して出してみます。ありがとうございました。

2012/10/20 09:46:01

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