宅建過去問 平成16 #30-1

「Aが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅地建物取引業者Bに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは免許を必要としない。」
答え→間違った文章

今更的な基礎的事項ですが、未だに理解出来ません。そういうものだとして割りきった暗記勉強でもいいのでしょうけど、せっかくなので聞いておきたい。

理解ができない。
(質問文続く)

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  • 登録:2015/09/19 06:05:42
  • 終了:2015/09/19 07:06:57
id:minminjp2001

例えば高田万由子さん家系みたいに高価で莫大な土地を相続して、まあ普通は相続税払い切れないから(それが当たり前)土地を分割して切り売りして少しづつ納税するわけでしょ?
まず第一に、その時、全体の1割の売却をしてその1割を一物件の土地として1人の買主に対してであれば、不特定多数に対する反復継続でないので、免許不要扱いになるということでOK?
又第二に、1割を3人の買主に対して分割売却するというプランにおいては、仮にプロの業者が介在したとしても万由子さんにいちいち免許が必要なんですか?(問題文と宅地建物取引業法2条1号・2号だとそうなっちゃうの?)。

なんか不便でヘンなルールだなあ、とみんな思わんのかなあ?

というか形式的に1割を業者に一括売却して、物件が完全に移動した上で再分割すればいいだけじゃん?と思うわけです。それで合ってますよね。

だからこの設問自体が「ある種の取引原論・形式論上のひっかけ問題」みたいなもんだと思うのですが、どうなんでしょう?いくつかレッスンプロの方々の定期参照サイトをあたってみたのですが、おしなべて条文お経読み解説に終始しているので、なんか腑に落ちない。

P.S. 関連しているので、ついでに補足質問。設問文上に「分譲」という言葉が出てきたら、「元の土地の一部を1の買主に対して売ること」は該当しなくて、「元の土地の一部を2以上の複数に分割して売ること」を指している、という理解でいいのでしょうか?

ベストアンサー

id:MIYADO No.1

みやど回答回数366ベストアンサー獲得回数762015/09/19 06:41:04

> まず第一に、その時、全体の1割の売却をしてその1割を一物件の土地として1人の買主に対してであれば、不特定多数に対する反復継続でないので、免許不要扱いになるということでOK?

それでOKです。広大な宅地であれば、実際上は宅建業者が自ら買主で分譲目的で買うことになります。「宅建業者が自ら買主」だと、建築制限を知らないで買ったとしても「買主の方が悪い」で済みます。

> 又第二に、1割を3人の買主に対して分割売却するというプランにおいては、仮にプロの業者が介在したとしても万由子さんにいちいち免許が必要なんですか?(問題文と宅地建物取引業法2条1号・2号だとそうなっちゃうの?)。

まあ、3人だけで必要かという点は甚だ疑問ですが、少なくともプロの業者が介在したととしても売主はあくまで万由子さんですから、介在を理由に不要とはなりません。

> 例えば高田万由子さん家系みたいに高価で莫大な土地を相続して、まあ普通は相続税払い切れないから(それが当たり前)土地を分割して切り売りして少しづつ納税するわけでしょ?

順調に買主が現れるとは限りませんから、まとめて宅建業者自身に売った方が確実です。あるいは、相続税の支払い目的であれば、手続はゴタゴタするようですが、分筆して物納という方法もあります。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/nofu-shomei/enno-butsuno/qa/qa/q16.htm

id:MIYADO

> 関連しているので、ついでに補足質問。設問文上に「分譲」という言葉が出てきたら、「元の土地の一部を1の買主に対して売ること」は該当しなくて、「元の土地の一部を2以上の複数に分割して売ること」を指している、という理解でいいのでしょうか?

そういうことです。なお土地分割の登記上の手続は「分筆」です。

2015/09/19 06:44:41

その他の回答(0件)

id:MIYADO No.1

みやど回答回数366ベストアンサー獲得回数762015/09/19 06:41:04ここでベストアンサー

> まず第一に、その時、全体の1割の売却をしてその1割を一物件の土地として1人の買主に対してであれば、不特定多数に対する反復継続でないので、免許不要扱いになるということでOK?

それでOKです。広大な宅地であれば、実際上は宅建業者が自ら買主で分譲目的で買うことになります。「宅建業者が自ら買主」だと、建築制限を知らないで買ったとしても「買主の方が悪い」で済みます。

> 又第二に、1割を3人の買主に対して分割売却するというプランにおいては、仮にプロの業者が介在したとしても万由子さんにいちいち免許が必要なんですか?(問題文と宅地建物取引業法2条1号・2号だとそうなっちゃうの?)。

まあ、3人だけで必要かという点は甚だ疑問ですが、少なくともプロの業者が介在したととしても売主はあくまで万由子さんですから、介在を理由に不要とはなりません。

> 例えば高田万由子さん家系みたいに高価で莫大な土地を相続して、まあ普通は相続税払い切れないから(それが当たり前)土地を分割して切り売りして少しづつ納税するわけでしょ?

順調に買主が現れるとは限りませんから、まとめて宅建業者自身に売った方が確実です。あるいは、相続税の支払い目的であれば、手続はゴタゴタするようですが、分筆して物納という方法もあります。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/nofu-shomei/enno-butsuno/qa/qa/q16.htm

id:MIYADO

> 関連しているので、ついでに補足質問。設問文上に「分譲」という言葉が出てきたら、「元の土地の一部を1の買主に対して売ること」は該当しなくて、「元の土地の一部を2以上の複数に分割して売ること」を指している、という理解でいいのでしょうか?

そういうことです。なお土地分割の登記上の手続は「分筆」です。

2015/09/19 06:44:41
  • id:Lhankor_Mhy
     BA出ているので蛇足です。
     
     実務上の話になりますが、相続した不動産を反復継続して売却することについて、業とみなすかどうかは都道府県の判断によります。
     私の地元ですと、以前は「全て業とみなす」という判断でしたが、今年に県職員の人事異動があった後は「一体の土地を分割して反復継続して売却することは業とみなす」と態度が変わりました。
     
     
     
     ブログで関連記事も書いてますので参考になれば。
    http://realtor-readyabooks.hatenablog.com/entry/20140318/1395138439
  • id:Lhankor_Mhy
     蛇足ついでに。
     実務で「無免許」をどう回避するかというと、「第三者のためにする契約」を使って不動産業者が売主として売却する方法が使われたりします。
  • id:miharaseihyou
    普通は農地の宅地転用許可申請がなかなか通らないんだけどね。
    申請が通ったとして、自分で広告打って宅地分譲したら、違反になるから罰金喰らうけど。
  • id:minminjp2001
    Lhankor_Mhyさん コメントありがとうございます。
    確かに不特定多数反復継続の要件って裁量行政的な課題なんでしょうね。まあ宅建試験的にはそこまでビミョーなケーススタディ問題は出ないということでしょうけど。

    miharaseihyouさん コメントありがとうございます。
    またなにかありましたらよろしくお願いします

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