宅建試験がらみで、民法・詐欺の項目を再勉強していて、一つの脳内妄想劇場を構築してしまいました。よろしければ、リーガルレビューをよろしくお願いしたいです。


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(表題)
金に糸目はつけないことで知られる地あげの親玉XがターゲットたるAの土地をまんまと略取する課程(Aは地上げ屋であるXとの直接取引は最初拒んだものとする)

(課程)
Xは配下のブローカーBを使い詐欺的手段でAの土地を買わせ、すかさず善意の第三者Cに転売する(Aは、取消前の善意の第三者Cに対抗できない。すなわちAと土地そのものの物理的絶縁はこの時点で完成してしまう)。
そして実のところこの転買人Cに対しては、Xが価格の1.5倍で土地を買いあげることを予め約束しているのだ。
つまり、Cからみれぱ買い付け元金の一時的に用立てさえすれば即五割の転売益が保障された「旨い儲け話」なのだ。(但し相変わらずCはAB間詐欺を知らない)
(字数制限 コメ欄続く↓)

回答の条件
  • 1人1回まで
  • 13歳以上
  • 登録:2016/04/18 05:12:45
  • 終了:2016/04/25 05:15:03
id:minminjp2001

(↑質問の続き)

以上課程を持って、BのAに対する損害賠償リスク・コストはまぬがれないものの(Xが払うとし)、金に糸目をつけないXの野望は達成されるのである
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補足
こういう場合のX-B関係、もしくはB-C関係は通謀虚偽表示には該当しないですよね?(理由:XもCも意志の不存在には当たらないから)。他にも法的な問題無問題の解釈ご意見お願いしたいです。

下部の質問者補足欄にプロットは温存で訂正・再脚色したものを再アップしました↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

ベストアンサー

id:MIYADO No.1

みやど回答回数309ベストアンサー獲得回数712016/04/18 09:17:39

ポイント100pt

A→Bが詐欺でなく(通謀)虚偽表示の場合は、善意のCからの(悪意の)転得者Xは(土地の所有権について)保護されるという判例はあります。しかし、詐欺の場合は見あたりません。

この判例の類推解釈をするなら、Xは保護されると言えますが、しかし「虚偽表示の場合はAにも非があるが、詐欺の場合はAは被害者なのだからAの方を保護すべきであって、類推解釈すべきではない」と反論する余地はあります。

それから、「善意の第三者」と言っていても無過失も要するという考え方もあって(改正案では要するとされます。ただし最新バージョンを私は吟味していませんが)、その考え方に立つと、Cが「XがまっすぐBから買わないのは怪しい」と思わなかったのは過失だとしてCを保護せず、当然Xも保護されないことになります。

なぽりんさんが言うように、常識的に言えばCは「おかしい」と思うはずですが、Cが馬鹿だから利用されただけという余地はあります。そういった問題を防ぎたければ「無過失も要する」とすべきです。


ただし、所有権についてXは保護されるとしても、損害賠償責任はBもXもあって(Cもあり得ます)、被害者はどちらに請求しても構いません。それで一方が賠償した場合は、悪質さの度合いに応じて他に求償はできると考えられています(一応、異論はありますが)。

X-BやB-Cが虚偽表示にはならないと考えられます。それがなるとしたら、そもそも転売目的に買うことが認められなくなるではないかという疑問が出てきます。


なお、なぽりんさんが農地の場合について言っていますが、それだと農地法上、実行するのが難しくなります。

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id:MIYADO

BでなくXが刑法上の詐欺罪になるかという点については、次のような主張が考えられるかと思います。

(1) A→Bで詐欺罪の教唆犯になる。

(2) A→Bで詐欺罪の共謀共同正犯になる。

(3) (1)と、C→Xで詐欺罪(単独で実行)の牽連犯になる。ただし、騙されたのはCで損害が生じた(取戻しが難しくなった)のはAで異なるが、異なっても構わない。例えば他人の預金通帳を銀行窓口に持っていって下ろした場合は、騙されたのは銀行窓口の人で損害が生じたのは預金通帳の主で異なる。 もっとも、異なる場合に詐欺罪の成立を無制限に認めて良いかどうかは議論がある。

(4) (2)と、C→Xで詐欺罪の実行共同正犯(Bは共謀共同正犯)の牽連犯になる。ただし以下は(3)と同じ。

(5) 個々でなく全体(A→B→C→X)を見て詐欺罪(Bと共犯)になる。

2016/04/20 17:08:59
id:minminjp2001

みやど相談員による刑法上のおはなしですね。
 私minminjp2001はさっぱり判りません。なにせ去年宅建の勉強を始めるまで民法すら全く知らない単語ばっかりだったのですから。
よりあえず宅建に受かることが目的ですので刑法の深入りはやめときます。

2016/04/21 05:30:13

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id:MIYADO No.1

みやど回答回数309ベストアンサー獲得回数712016/04/18 09:17:39ここでベストアンサー

ポイント100pt

A→Bが詐欺でなく(通謀)虚偽表示の場合は、善意のCからの(悪意の)転得者Xは(土地の所有権について)保護されるという判例はあります。しかし、詐欺の場合は見あたりません。

この判例の類推解釈をするなら、Xは保護されると言えますが、しかし「虚偽表示の場合はAにも非があるが、詐欺の場合はAは被害者なのだからAの方を保護すべきであって、類推解釈すべきではない」と反論する余地はあります。

それから、「善意の第三者」と言っていても無過失も要するという考え方もあって(改正案では要するとされます。ただし最新バージョンを私は吟味していませんが)、その考え方に立つと、Cが「XがまっすぐBから買わないのは怪しい」と思わなかったのは過失だとしてCを保護せず、当然Xも保護されないことになります。

なぽりんさんが言うように、常識的に言えばCは「おかしい」と思うはずですが、Cが馬鹿だから利用されただけという余地はあります。そういった問題を防ぎたければ「無過失も要する」とすべきです。


ただし、所有権についてXは保護されるとしても、損害賠償責任はBもXもあって(Cもあり得ます)、被害者はどちらに請求しても構いません。それで一方が賠償した場合は、悪質さの度合いに応じて他に求償はできると考えられています(一応、異論はありますが)。

X-BやB-Cが虚偽表示にはならないと考えられます。それがなるとしたら、そもそも転売目的に買うことが認められなくなるではないかという疑問が出てきます。


なお、なぽりんさんが農地の場合について言っていますが、それだと農地法上、実行するのが難しくなります。

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id:MIYADO

BでなくXが刑法上の詐欺罪になるかという点については、次のような主張が考えられるかと思います。

(1) A→Bで詐欺罪の教唆犯になる。

(2) A→Bで詐欺罪の共謀共同正犯になる。

(3) (1)と、C→Xで詐欺罪(単独で実行)の牽連犯になる。ただし、騙されたのはCで損害が生じた(取戻しが難しくなった)のはAで異なるが、異なっても構わない。例えば他人の預金通帳を銀行窓口に持っていって下ろした場合は、騙されたのは銀行窓口の人で損害が生じたのは預金通帳の主で異なる。 もっとも、異なる場合に詐欺罪の成立を無制限に認めて良いかどうかは議論がある。

(4) (2)と、C→Xで詐欺罪の実行共同正犯(Bは共謀共同正犯)の牽連犯になる。ただし以下は(3)と同じ。

(5) 個々でなく全体(A→B→C→X)を見て詐欺罪(Bと共犯)になる。

2016/04/20 17:08:59
id:minminjp2001

みやど相談員による刑法上のおはなしですね。
 私minminjp2001はさっぱり判りません。なにせ去年宅建の勉強を始めるまで民法すら全く知らない単語ばっかりだったのですから。
よりあえず宅建に受かることが目的ですので刑法の深入りはやめときます。

2016/04/21 05:30:13
id:minminjp2001

上記質問の論点プロットを一部訂正、脚色再アップします 

まとめ(AB間価格が10億円 BC間価格も11億円 CX間価格は12億円
そして10億円が周辺土地相場・不動産鑑定評価上の相場である)

既にXはA土地の右隣に土地建物を所有しており、又、Aの左隣の土地はZ社有地であるが、Xにとって法人相手の土地買収などお手の物である。なにせ政官財界にも広くコネクションを持つX興産を一代で築き上げたやり手デベロッパーなのだ。絶好の角地であるAの土地を入手後、三土地を合筆して、「ザ・Xタワーヒルズ・ターミナルビル」なる名前の旗艦ビルをぶち上げたいと思っている。

A土地建物は未亡人のAおばあちゃんが所有している(別邸に居住)。先代ご主人が残してくれた繁華街の雑居ビルだ。立地条件は良いものの古い築年数なので半分空き状態であり、残り半分を賃貸(店舗・事務所)している。老い先長くはない我が身と息子世代が遺産相続で揉めないためにもいずれは売却して現金化したいとかねがね思っていた。
Xも当初こそは自ら直々に膝を詰めて売却交渉を試みたが、生前の先代主人から「隣人Xの言うことは信じるな」と言われていたのを理由に売却を断られ続けてきた。挙句の果てにはXの風貌(パンチパーマにダブルのスーツ)にかこつけて「ヤクザもの」呼ばわりし始めたのだ。これが貧しい小作農の出自から裸一貫で地歩を築いてきたXには我慢ならなかったのだ。「こうなったら、手練手管でこの女学校出のバア様に一泡吹かせてやるで」。

Xのしつこい勧誘に辟易していたAおばあちゃんの眼前にある日、白馬の騎士が現れた。ハンサムで実直そうな不動産業者Bである。
「そうですか、我々不動産業者の中にも一部強引な取引をする者がいて、同業者としては業界の体質や信用を汚すことに辟易しているのですよ。もし次にXが迫ってきたら私に通報してくれませんか。不届き者を追い払ってやりましょう。それはさておき、この壺は古伊万里ですね。おばあちゃん、実は僕も焼き物が好きでしてねえ・・・・」
このようにしてBはAおばあちゃんの知遇を得る。

もちろん全て芝居である。おばあちゃんの骨董趣味など、Xが昔から気づいていたことを人物攻略のフックとしてBに申し送りした情報の一部に過ぎない(客観的にはこの時点で詐欺成立かと)。

このようにしてA土地を入手したBは計画どおりすかさずCに転売する(詐欺による取消は取り消し前の善意の第三者に対抗できない。したがって、Aおばあちゃんと土地の関係は物理的かつ不退転に絶縁する)。CとXは上京以来叩き上げ同士の戦友であり、XはCに対しかつてのビジネス上の「借り」を恩返ししたいと思っていた。もちろんCは旧友が取り付けてくれた一億儲かる美味しい噺であるので、珍しい噺だとは思っても必要以上に追求確認しなければいけない義務もないと思い、言われるままにXに再売却し、約一億の売却益を得た。

結局、周辺相場より2割ほど高くついたがXは目的のA土地を入手した。又、万が一、詐欺が露呈し損害賠償コストを費やすことになるかもしれないが、最終的には合筆して付加価値を上げることによりいくらでもコストを取り戻す自身はあるのだ。

婆さん元気なウチに悩み晴れてハッピー 息子世代が揉めずに済んで又ハッピー 子分格のBは一億のギャラで主演男優賞 Cも一億ゲットで又ハッピー 俺(X)もビル建ってハッピー 店子も商売繁盛ハッピハッピー 何が悪いんやデベ人生。さあアンタらもリーガルレビューとおのれ自身のピカレスク人生に挑戦してみんかいワレ!(ザ・Xタワーにて)。

  • id:NAPORIN
    それだと、xの払う*1.5が相場の価格でしょう。
     
    Aを相場の価格よりずっと安く土地を手放させることに成功したブローカーBが非常に有能とはいえます。
    BであれCであれXであれ、相続先でない相手へ手放した時点でAはそれなりの覚悟をしていたでしょう。
    (先祖代々の畑だが、人手にわたったら同じ農家のCさん相手であっても、まわりの開発状況からみて、いつかは駐車場などにされることは目に見えている、など)
     
    シロウトからみると、あぶなっかしげな(Xの存在も感知できないような)シロウトブローカーCさんを介在させなければ「完全な絶縁が成り立たない」ほうが何らかの法律の穴(取り戻せる)があるのかとおもいます。
     
    で、通常だとそこまで高くない土地に金に糸目をつけず払うxは、おそらく、政府そのもの(空港設立したいとかの)なのですよね。
    悪意の第三者Cさんが実在するとすれば農家と二足のわらじを履いた公務員なのかもしれませんが、
    善意は想定できないですね。
    そもそもそこまでする必要がなさそうです。
  • id:minminjp2001
    なぽりんさん お久しぶりです 

    Xの買い取り価格が相場ではありません。多少割高でも買いたい場合が、不動産の場合はあり得ます。マスプロ商品ではなく不動産は一品物の性格がありますので。

    又政府公共団体である必要必然性もありません。

    プロットを崩さずにドラマ仕立てで質問補足欄に再投稿しておきます。
    決して荒唐無稽でなく、現実に起こりうる噺として十分通用するかと自負します。
  • id:Lhankor_Mhy
     AB間で10億が支払われていてもなお詐欺になるシチュエーションなら、BがAから受ける請求は10億円じゃ済まないはずですよね。
     であるならば、その土地の市場価格は10億円ではなかったってことですよね。
     
     BがXの知り合いであることを隠してAと売買をした、という程度では詐欺にはならないんじゃないかと思うんですけど、そういう判例があるんでしょうか。
  • id:MIYADO
    「相場相応なら詐欺ではない」という主張を退けた判例があるかどうかは知りませんが、しかし相場相応であっても詐欺ということは起こり得るとは思います。

    金額は2桁ぐらい下げた方が現実的かと思います。次のような話が考えられます。

    -------------------
    Aはかつての職場の近くに住んでいるが、退職金が手に入って、今度は職場を離れて自分が住みたい土地に住もうと思い、適切な土地を探し出して買って、これから新築しようと思っていた。ところがBは言ってきた。

    「実はその土地の南側に高層ビルが建つ予定です。ですから日当たりが悪くなります。しかし、食品倉庫を建てる場合には、むしろその方が向いていますから、私に売ってもらえないでしょうか」

    本当は高層ビルが建つ予定などなかったが、AはBの言うことを真に受けて、Bに売った。そしてCに、そしてXに行った。Aは代わりの土地を一生懸命探したが、気に入った更地が見つからない。それでBに売った土地を見たが、更地のままで食品倉庫が建つ様子もなく、南側に高層ビルが建つ様子もない。更に詳しい人に相談すると、そこは低層住居専用地域でそもそも高層ビルなど建てられないことが分かった。これでAが騙されたと気づき、取り戻そうと思ったが、所有者はXになっている。
    -------------------

    もちろん、相場相応なのでBの腕が良くないとは言えますが、Aの立場からは詐欺による取消しがしたいと思って当然です。
  • id:Lhankor_Mhy
    ああ、なるほど。
    しかしそのようなケースでも、BがAから受ける請求は10億円じゃ済まない、とはなりそうですね。
  • id:MIYADO
    請求というのがどういう意味かによりますが、
    「もしBに騙されなかったら、Aが売却代金として妥当と考える金額」
    でしたら相場よりも高いが、Bに騙されたために相場相応で手放したと考えられます。
  • id:minminjp2001
    Lhankor_Mhyさん コメントありがとうございます

    >BがAから受ける請求は10億円じゃ済まないはずですよね。

    本体価格10億円と損害賠償を個別に考えるとして、「詐欺がバレたけど土地は取り戻せない状態」における損害賠償のみを請求するとすれば、AB間債権債務は、例えば売却代金10億+賠償1億円?とかになろうかと。


    >であるならば、その土地の市場価格は10億円ではなかったってことですよね。

    上の内訳図式に立つかぎり、市場価格はあくまで10億(本体価格)、ということで成り立つ話だと自負します。

  • id:minminjp2001
    上の追加

    下手くそなシナリオ紛いの長文で失礼いたしましたが、仮に損害賠償を1億請求されるとしても最終的に計画の主犯であるXが払う、という設定にしてあります。なのでXの配下Bは安心してAあばあちゃんを騙しまくることができるのです。

    自分で書いて何度か読み返してみて、
    やっぱり第三者性が成り立たないかなあ、言い換えれば、B-X間pathまでは強力な共犯関係にあり、最終的には単なるAB間詐欺として収斂する、のかなあ、と思っています。
  • id:minminjp2001
    自分の関心の核にあるものは、不動産は商品としては一品物、としての性質が強い。貨幣を介にして他の物に「等価交換」を延々繰り返していけるかというとそういうものでもない。

    ところがマスプロ現代社会、フラット価値志向の社会ではそのことは忘れられがちである、と。
    そうすると自作のようなとんち&からくり系ストーリーも構築可能かな、と。

    どうしても一品物が欲しいXが民法詐欺の「騙される側の自己責任性」を利用して、入手目的を達成するストーリーです。

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