ファニーメイ、フレディマックの抵当証券の

まず、この手の住宅ローンを証券化したものであるMBSのリスクですが、金融公庫のMBSに関しては、上記のページに次のように書かれています。

(5)住宅ローンの貸倒(返済不能)のリスクは公庫が負い、延滞の場合には公庫が立て替えます。つまりＭＢＳは貸倒延滞への心配無用の証券化商品となります。民間金融機関はノーリスクで住宅ローンビジネスを行えます。貸倒リスクは公庫負担となりローン保証会社は不要です。

(6)ＭＢＳの投資家は、長期固定金利リスク(市場金利上昇により債券価格が下落する)と、顧客からの繰上返済リスク(住宅ローン期限前償還によりＭＢＳも償還され長期運用続行不可となる)だけは負います。

これによると、MBS購入者が背負うリスクというのは長期金利上昇による債権価値の下落と、繰り上げ返済によるリスクです。

返済不能のリスクについては、公庫が負うということなので、購入者にとって見れば、フリーターのような人たちにマンションが販売され、そのローンが返済不能になったとしても、とりあえずリスクはない、ということになっています。

ですが、当然ながら公庫にとっては貸し倒れはリスクになります。

長期金利上昇によるリスクに関してはMBSでうまく説明しているページは見つからなかったのですが、上記のページで不動産の証券化であるREITにおけるリスクを考えてみると同じことが言えると思います。

現在は超低金利といえる状態ですから、長期金利が上昇する可能性は大きいと言えます。

この記事などを見ると、住宅ローンの証券化がそうした金利上昇のリスクを小口に分散させるためのものだということがわかります。

貸し倒れのリスクについては、ファニーメイ、フレディマックのリスクに関して報じているこのページに

　不動産担保証券の債務不履行は近年は例外的に少なくなっているが、この理由は主として家屋の価格が高騰しているため、問題が起きた借り手も、ローンの借り換えや持っていた家屋の売却処分が簡単にできるためだ。しかし、住宅市場が冷却してくれば債務不履行も急増することになりそうだ。

とあります。つまり住宅価格の上昇が貸し倒れのリスクを軽減してきたわけです。

そこで心配となるのがマンションの2005年問題です。こちらのページ書かれているように、現在のマンションは供給超過ともいわれる状態であり、マンション価格の下落というはあり得る事態です。そのときに何らかの状況でローンを払えなくなった人が債務不履行になるということは十分に考えられます。

ウェブで見れる有名どころとしては、グリーンスパンの2004年の議会証言ではないでしょうか？

ファニーメイ、フレディマックのリスクについて触れています。

先ほど、「日本では、状況はどうなのでしょうか？」という肝心の部分を見落として回答してしまいました。ポイント不要で削除して頂いて構いません。すみませんでした。

モーゲージ証券を簡単に説明するのは難しいですが、要するに、金融機関が保有する住宅ローン債権を小口化(証券化)して沢山の投資家に保有してもらうことで、金利リスクや信用リスクを広く分散させよう、ということです。フリーターへのマンション販売等々のリスクとは、主に信用リスクのことを言っているのでしょうが、そういうリスクが高いと思えば、投資家は収益が充分見込めると判断できる水準まで債券価格を引き下げ（債券価格低下＝債券利回り上昇）ないと、投資しないでしょう。つまりまともな投資家はそんなローンを額面で絶対に買わないということ。不良債権に群がるハゲタカを思い浮かべてください。結局、発行当初の値下がり部分は発行者（ローンを組んだ張本人）がかぶることになります。極端にクオリティーの低い債権があった場合、最も大きな損失を蒙るのはあくまでローンを組んだ金融機関および株主・債権者であって、証券化した有価証券に投資をする投資家ではありません。また信用供与をすることと有価証券に投資することは別物です。世の中、そんなに甘くないですよ。