大手不動産会社や有名フランチャイズ店で、

住友不動産販売と藤和不動産流通サービスに価格査定をしてもらい、営業の力がありそうに思えた住友不動産販売に委託しました。

査定額と成約価格は、どうでしたでしょうか？

査定額より値上がった例ってありますか？

媒介契約を結ぶと、物件の売り出し価格を相談の上、決定します。これを決めないと広告も出せません。売り出し価格は、査定価格を基準に決めていくことになると思いますが、必ず査定価格と一致させなければいけない訳ではありません。どうしても査定価格より高く売りたいのであれば、それも可能です。

注意しなければいけないのは、いつまでに売却しなければいけないという制約があるときと、市場が大きく動いているときでしょう。現在は、どちらかといえば、市場は値が下がる傾向にあるでしょうから、売り出し価格を高めに設定するとなかなか買い手が現れず、そのうちに市場価格はさらに下落してしまう可能性があります。同様に、売り出し価格を高めに設定したために目標としていた売却時期までに買い手が現れないというリスクもあります。要は、タイミングとの兼ね合いです。

私の場合は、４ヶ月ほどの期間で売らなければならないという制約があったので、査定価格で売りだしを始め、なかなか買い手が現れなかったので、少しづつ価格を下げていきました。成約価格は査定より1割ほど低かったと思います。

依頼した会社以外の会社に情報を公開して、買い主を見つけてきたケースってありますか？

これは普通にあります。通常、売り出しを始めると業者はレインズという不動産物件情報のデータベース（http://www.reins.or.jp/market_research.html）に登録し情報を共有します。ほとんどの不動産業者はレインズの会員ですから、実質的に日本中の不動産業者があなたの物件情報にアクセスすることが可能になります。また、業者によっては、その情報をネットで公開もします。

ですから、物件に魅力があれば、どこに頼んでも大差ないとも思います。差が出るのは、レインズやネット以外の部分、例えば、近隣の家（成約率が高いそうです）のポストに折り込み広告を入れる頻度や範囲、とか内覧に来た買い手候補に一押しをするテクニックとか、そんな部分では無いでしょうか。また、営業担当者との相性が合うというのも大切な話をするわけですから大切でしょう。

不動産の売却は大きな取引ですから、一通りの予備知識をつけて臨むことをおすすめします。不動産業者のサイトなど役に立つところは山ほどありますが、そのうちの一つです。

http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/index.html

いい会社が見つかって思い通りの売却ができると良いですね。

一般企業で不動産に関する業務に携わっているので、ほとんどの大手仲介会社に依頼したことがあります。

査定価格は、仲介会社が日々の経験に基づいた相場感でつける価格です。

ただし、仲介会社も成約しないと仕事にならないので、どちらかというと査定価格はやや安めの価格を設定するように思います。

通常は、売手の意向もあるので、仲介会社の査定価格よりはやや高い価格で売り出し価格を決めることが多いです。

あとは引き合いに応じて、引き合いがなければ価格を下げます。価格が安ければ早く決まりますし、高ければなかなか決まりません。

仲介会社が言う通りの査定価格にしておけば、わりと売れる価格をつけてくれはするように思います。

ただ、自分で売り出すときに、どうしてもこの価格以下では売りたくない、というある程度のラインは考えておいた方がいいと思います。

＞＞依頼した会社以外の会社に情報を公開

http://www.reins.or.jp/market_research.html

これは、すでに回答済みですが、REINSという不動産業界の流通システムに情報を載せますので、一社に依頼してREINSにのせてもらえば、その情報ネットワークを見た他の会社からも問い合わせが来て成約することは多いです。

広いネットワークを持っている大手であればどこでもそれほど大きな違いはありません。売却予定物件の近くに営業所を持っている会社の方が物件に近い分担当者のフットワークがいい、という利点はあります。参考になれば幸いです。