【マンションの大規模修繕】マンションの理事長をやっています。うちのマンションの管理会社が、来年予定している大規模修繕の管理監督をやることになったんですが、施工会社については、管理会社の推薦のほかに、居住者からも推薦を公募することになりました。ただ応募条件として「過去３年間にマンション大規模修繕の実績が２５件以上あること」を挙げています。これってハードル高すぎる気がするんですが、どうなんでしょうか。管理会社自身も（おそらくは昵懇にしているであろう施工会社を）推薦してくるだけに、他を実質排除するための作為的な規定なんじゃないかと訝っています。相場がわからないので「はてな」に頼ることにしました。このあたりの事情に明るいかた、ご教示のほどよろしくお願い致します。

監理会社は施工を含め責任を負わなければなりませんので、特に作為的に。

というわけでは無いと思います。

しかし、利潤を求めなければなりませんので下請けに施工させたいという思いは多少なりともあるとは思います。

まず対象となるマンションの規模（戸数）が分かりませんので何とも言えませんが、

とりあえず私のマンションの実例として。

私どもは25階建て総戸数169戸、駐車場平面12台、機械式駐車場100台、エレベータ2基で、

東急リバブルが管理監督でした。

数年前で記憶が薄れていますが、確か東急から提示された施工会社の条件は、

・同規模マンションの修繕を10年以上継続して施工いる会社

・年20件以上の施工例がある会社

・管理組合及び管理会社の双方が適切と判断しうる会社

だったと思います。

施工会社は東急にて選定して構わないという組合決定前提でしたが、やはり金額が金額だけに費用がかかっても工事代金に透明性を持たせたいというのと、今後の修繕企画の透明性と運用面のアドヴァイスを考え、

CM会社に入ってもらいました。

私のところは日建ハウジングシステムというところに依頼しました。

（マンションの住人に勤務されている方がおられたので、その紹介でした）

この会社にて

・管理会社が本当に当マンションの修繕に必要な内容を項目として挙げているのか

・管理会社の修繕内容が適切な価格で見積もりされているのか

・今回の修繕内容でどれぐらいの期間、維持管理できるのか

・中期、長期に於いて今後発生する問題はないのか。ある場合、どこに、どれぐらいの費用が発生するのか

だっと思います。

CM会社を入れることにより、素人集団の私たちにも内容がよく理解できるよう説明をして下さったり、

確か国土交通省などが発行している人件費単価の内容、資材単価の内容など

見積り金額の根拠となる数字の整合性なども説明して下さいました。

また組合寄りになって図面の見直し、時には現場監理にも来て下さりとても良かったです。

もし25件というハードルが越えられず、また作為的なものを感じるのであればCM会社を入れて下さい。と言ってみてはいかがでしょう。

費用はかかるかもしれませんが、見積もりを見直すことにより費用を拈出できることもありますし、

何よりも素人判断をせずにすみますので。

日建設計という大手だからできたのかもしれませんが。

CM会社とは何の略か覚えてなくてすみません。

聞いたのですが長い名前だったような。

以上です

以下の、公募の条件が参考になるのではないでしょうか。

それと比較すると、「過去３年間にマンション大規模修繕の実績が２５件以上あること」は、かなり厳しい条件で、その段階で、多くの会社は入れないと思われます。

マンション大規模修繕等公募(5月20日)2009年05月29日 18時04分

北海道建設新聞に掲載された公募公告の一部を抜粋したものです。

http://e-kensin.net/modules/bulletin/index.php?page=article&stor...

一部だけ、抜粋しました。

ノースピア琴似共用部改修 提出期限 09年5月25日(月)午後3時

参加条件 特定建設業者で、過去3年間に分譲マンションの改修実績が6件以上あることなど

新聞掲載 2009年5月19日付　2面

サーム千歳ドミニオ・ウイング10大規模改修 提出期限 09年5月25日(月)

参加条件 資本金1億円以上のゼネコンまたは2000万円以上の専門業者で、過去5年間に50戸以上の大規模修繕実績が4件以上あることなど

新聞掲載 2009年5月19日付　2面

ロジメント美園大規模改修 提出期限 09年5月21日(木)

参加条件 資本金3000万円以上の特定建設業者で、近年に大規模改修実績が5件以上あることなど

新聞掲載 2009年5月14日付　2面

確かにハードルが高すぎます。

これほどの実績になると中堅ゼネコン系でしょうから、そもそも管理監督の必要がないようにも感じます。

まずは、「大規模修繕」というのは、何戸以上のマンションを指しているのか、または工事規模（金額ベース）でどの位を指しているのを明らかにしましょう。

そして、なぜ「過去3年間に25件以上」としたのか（25件という数字は、いかにも中途半端に見えます）、その根拠を問いただしましょう。

ちなみに、北海道建設新聞社に掲載された「マンション大規模修繕等公募(5月20日)」によれば、実績を求める場合であっても、過去3～5年間に数件にとどまっています。