現在 土地付建物の購入を検討しています。土地、建物、銀行融資も問題なく進んでいるのですが、契約について危惧する事がありますので、ご存知の方がいらっしゃいましたら、お答えいただけたらと思います。
【質問内容】契約を取り交わし、お金を渡す直前、及び後に、その物件を所有していた会社が民事再生法の適用を受けた場合、買主（私）に物件所有権が移るのに時間がかかってしまったり、最悪払ったお金が戻ってこない上に物件が手に入らないという可能性があるのかどうか？
なるべく急いで教えて頂けたら助かります。宜しくお願いいたします。
No.1
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普通なら、不動産登記はお互いが必要な書類を準備して法務局に提出して登記料を支払うだけで
売主とローンを組むなら銀行が協力してくれて移動時間も含めて半日もあれば済む手続きですから
まずそういったことはあり得ませんが。
No.2
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売買契約時に司法書士が立ちあうんでないの？(´ー`)y-~~｡
http://www.na-shiho.or.jp/tame/fudousan.html
例えばその日の午前に指定口座に入金、午後で契約のタイミングだと、午後から倒産ということはまず考えられないので大丈夫じゃないかと。
5/30が契約日、5/10に入金というか支払いして、5/20に会社が倒産だと、お金が全額戻ってこない可能性が高いし、当然がら土地建物に抵当が付いてるはずだから、所有権も移転されないかと。
やはりそうなんですね、
ご指摘の通り、手付金を先に払うと問題になりそうなので、心配していたのです。
No.3
51726
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そういった可能性はございますが、そういった場合におけるお金は通常は会社がかけている保険などによって保護される事が多いです。最悪の場合には、お金は返ってきませんが、その場合には破産した後に会社の資産を取り崩して優先的に返済されるという事はあると思います。
契約書というのは、交渉しだいで書き換えることが可能です。かなりご心配であれば、破綻などが起こった際には、優先的に返済が行われるといった文面を加えたり、契約に弁護士などの第三者を介すようなことが考えられます。この程度の仲介であれば、弁護士費用はそれほどにはならないと思います。
ありがとうございます。
手付けをゼロで契約させてくれれば、そのリスクを回避できますよね？
もしくは、手付けを供託するとか・・・。
その方法では問題あるのでしょうか？
No.5
2652176
16pt
情報がかなり不足しています。
まず、物件に抵当権等の第三者権利の設定の有無について？
売買契約上、通常であれば、契約前に第三者権利の設定がある場合には抹消することを条件としているはずだが、当該契約に関してはどのようになっているのか？
民事再生法の適用とのことであるが、債権者と当該会社との間の状況が見えないので、どのような綱引きになっているのかがわからないと影響の有無については明言できるものではありません。
倒産関連の処理に関しては、債権の種類および時期の問題は多分に関係があります。
ただし、当該物件の本来の価値と本件の売買価格との間に妥当さがあれば、本件の売買契約によって換金性の劣る不動産から流動資産である現金に変わるわけですので、他の債権者にとっては望ましいことになりうる可能性があります。
ただし、本件の不動産が事業の継続において、重要な資産であって「再生」するのに欠くべからざる資産であると認識される場合には、当該契約自体について横槍が入る可能性があります。
→法律相談などを受けておいたほうがいいと思います。
「債権者と当該会社との間の状況が見えないので」
現段階ではまだ民事再生法にはいたっていないので、
私にとっても、そのあたりの状況が見えないのです。
こうした場合、調べる方法等はあるのでしょうか？
No.6
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>最悪払ったお金が戻ってこない上に物件が手に入らないという可能性があるのかどうか？
相手に悪意があるのであれば、可能性は十分あります。
相手が何か隠していたり、契約書に地雷のような項目を入れていたり、民事再生法を申請するのではなく、お金を持って失踪してしまったり、そのような場合には、かなりの確率で損害を蒙ることになると考えられます。
相手に悪意がなく、特に問題もなく通常に契約が成立してお金も振り込んで、その後に、突然の相手の意思や隠し事に基づかない何らかの事情で民事再生法申請をしなければならないことになったという状態なら、契約自体は成立していますので、大丈夫です。
No.7
221
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まだ民事再生の申立はされていないのですよね？
仲介の不動産業者が入っていて、決済を司法書士がするのなら物件が手に入らないというのは考えにくいです。
悪徳不動産業者でなければ手付金はなんらかの保全措置がなされているはずなので戻ってきますが、手付金の保全は決済前の話なので、決済後に権利が手に入らないという場合には関係ないと思います。
心配なら決済を担当する司法書士に、売り主が今にも倒産する可能性があるので気を付けるように言っておけば慎重にやってくれるとは思います。
No.8
64
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不動産の営業をしている者です。
ご質問内容ですが、現状、申込の書類を提出して、銀行の審査を行っている最中で、これから契約と言うことでよろしいのでしょうか。
通常の取引であればこのあと手付金を支払い契約をし、その後銀行の本審査を行い、物件の引き渡しを受けるという流れになります。
物件の種類にもよりますが、物件が土地または完成済み新築物件や中古物件の場合は大体、契約を1ヶ月以内に物件の引き渡しになります。
通常取引であればこの期間内に不動産業者がどうこうなるというのはあまり考えられないと思いますので、安心してよいかと思います。
まだ完成していない新築物件であれば完成するまでそれなりに時間がかかりますからその心配は出てくると思います。
結論から言うとご心配であれば契約しない方がよいと思います。
絶対と言うことはないですので。
回答の中にあった、手付金の保全を依頼するとか、手付金をゼロにすると言うのも通常の売り主不動産業者は納得しないと思います。
一部大手不動産仲介業者が仲介に入った場合、手付金保全を仲介業者が行う場合もありますので、仲介業者に相談してみるのも方法の一つです。
また、もう契約が終了して、物件の引き渡しを待つのみの場合、物件の引き渡し（通常銀行で行います。）の際、売買代金の残りを支払う前に
司法書士が確認をします。（残代金を買い主が支払えば売り主の抵当権が抹消され安全に買い主に所有権が移せることを）
よって、残代金を支払ったのに物件の引き渡しが受けられないことはありません。
super BBQ GAME
2010/05/12 00:09:52
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そうなんですね。
ありがとうございます。
安心しました。