【賃貸店舗退去時の原状回復について】オーナーさんとトラブってます。ご助言ください！
4年前にスナック居抜き物件でバーを開業しまして、
不動産屋からは「好きにリフォームしていいよ」と言われていたので、
壁、天井、カウンターなど全般的に材の張り替えを行いました。
で、今月閉店することになりまして、
原状回復義務の適応範囲とオーナーの権限について質問があります。
質問1. 原状回復では元のスナックの通りにしなければならないのか。あるいはスケルトンまで戻せば回復義務を果たしたことになるか。
※元のスナックの建築、設計、仕上げなどの情報は残っておりません。
質問2.オーナー指定の業者で施工しなければならないのか。
※契約書にはこの制限に間する記載はない
※オーナーの指定業者よりこちらで探した施工業者の方が回復コストが安い
以上、分かりづらかったらすみません…
何卒お力添えのほどを！
ご不明点などあればその旨コメントしてください。説明or修正致します。
ベストアンサー
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Lhankor_Mhy
満足100pt
こんにちは。不動産営業をやっているものですが。
居抜きというのは、物件内の造作物を前入居者から買い取っている形になるんですね。ですので、それらの所有権はあなたにあります。そうなると、造作物の処理はあなたの責任になります。
一般的に居抜きの退去は
・造作物を残して退去
・スケルトンで退去
になります。入居時の状態に戻す、というのは「造作物を撤去して造作物を設置する」という、誰の得にもならないものなので、あまりやらないと思います。
どの退去方法になるかは、通常契約書に書いているものなのですが、それが不明であれば話しあいで決めるしかないと思います。
なお、業者はオーナー指定の方があとあと楽です。（退去後に「××が直ってない！」とか言われたくないでしょう？）
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bulge
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bulgeその他の回答
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潮澤 昴
満足10pt
質問1. 原状回復では元のスナックの通りにしなければならないのか。あるいはスケルトンまで戻せば回復義務を果たしたことになるか。
元のスナックの通り
でしょう。
参考URL:
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_7ca7.html
質問2.オーナー指定の業者で施工しなければならないのか。
それは不要のようです。
参考URL:
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bulge
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この質問へのコメント
質問の情報
- 登録日時
- 2008-06-20 02:22:56
- 終了日時
- 2008-06-24 11:46:15
- 回答条件
- 1人5回まで
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契約上、原状回復とは～～の条文が無い限り、法律上は借りた時に戻すことになります
が、実際のところ、契約として明確化していない時はオーナーとの話し合いでどこまで戻すか決めることが多いです
特に居抜き物件の場合は、どこまで戻すかは、契約時にハッキリ明記しておかないと、話し合いでしか現状回復の定義ができないからです
（今回のケースで特に明記されていない場合は、普通であれば現在の居酒屋として使える状態か、スナックに戻すことになると思います）
また、どこの施工業者を使うかは、契約時の修繕特約に明記されているかどうかによって変わってきますし
契約時にその説明を受けたかどうかにも変わってきます
契約書に修繕特約として「退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること」のような一文があれば
オーナーの指定する業者を使うのは当たり前になってきます
ただ、今回はそのような一文は無いとのことなので、bulgeさんの探してきた業者でも問題は無いと思います
ちなみに「賃借人は本件建物を原状に復して明渡しをしなければならない。このときの費用は賃借人の負担とする」のような一文であったり
契約時に修繕の説明が無かった時等は、消費者契約法による特約の無効であったり、公序良俗違反にもなったりしますので
今一度契約書等を見直して見ることをお勧めします
コメントなのにこんなに…ありがとうございます！
なるほど仰る通りですね。
書いていただいた文面を参考に
契約書を細かく見直してみます。
なので、所有者（なのか？）は、この時点で原状回復を放棄したと思われます。
もちろん、単なる口約束でしょうし、文言の解釈次第で結果は二分するとは思いますけどね、、
床に大穴が空いているとか、明らかに損傷があるような状況はリフォームされたとは言い難いので
修復すべきだろうとは思いますが、、、
コメントありがとうございます。
「所有者（なのか？）は、この時点で原状回復を放棄したと思われます。」
我々もそう思っていました。確かに口約束なのですが、逆に「もとの店舗の状態に戻してね」とは一言も言われておらず、オーナー側にも希望に対して説明責任が果たせてないのでは、と思っています。
修復はもちろんするつもりでいます。
契約書に定めがない場合は、「原状」の確定は困難です。通常、不動産屋がその辺りは気を使うものなんですが、直接取引きしたんですか？
ただ、私の個人的な考えでは「前入居者の状態まで戻す」というのは社会通念上認められないかと思います。スケルトン渡しどころか、居抜き退去が普通ではないかと思うのですが、これは地域の慣習にもよるでしょう。
「どうしても元に戻せ」とごねられた場合、最悪、造作物買取請求権を行使してみてはいかがですか？
>>
（造作買取請求権）
第33条 建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
<<
「原状に戻しますが、時価（償却されていないので当然費用全額）で買い取って下さいね」と要求するわけです。結局、スケルトン状態までの負担になります。
ただし、借地借家法の定めではありますが、特約で放棄できるので契約書をご確認の程を。
オーナーさんと打ち合わせをし、
一応僕らにとっては円満な解決に向かいそうです。
現状決定したのは下記。
・前の居抜きの状態に戻す必要はない
・スケルトンまで僕らがやる義務もない
・自分たちで付加した造作物だけ自費で撤去
やはり、オーナーさんは「前の店舗はこうだった！」みたいな話しを延々されてたんですが、
みなさまのお知恵のおかげで、法的に、また社会通念的に僕らがどこまですべきかを
認識できていたので、上記のような決定にもっていくことが出来ました。
みなさま、本当にありがとうございました。
また何かあったらはてなで質問します。
それと、今まではてなで僕はロム専だったのですが、
今回ほんと助かったので、今後は僕も積極的に回答して
少ない知識でも何かの役に立てればと思いました。
これからも宜しくお願いします。