hiyarihatto回答ポイント 130pt

不動産関係に詳しい方にお聞きします。

中古マンションを買うとき、事前に必ず確認しないといけない点（リストアップ）を教えて下さい。
・築年数
・価格
・間取り
は当たり前すぎるので、もっと素人が見落としそうな点（修繕積立金が何とかとか）を
全てリストアップして頂けると助かります。

現在２６歳独身ですが、中古マンション購入を検討しています。
結婚予定などないので、一人で住む予定です。

今候補なのが、

■候補１
最寄駅：高田馬場（徒歩約７分）
間取り：２ＬＤＫ（54㎡）
築：平成３年
価格：２２８０万（諸費用別）

■候補２
最寄駅：中野坂上（徒歩約７分）
間取り：１ＬＤＫ（35.75㎡）
築：昭和５１年　但しフルリフォーム
価格：１９４０万（諸費用込）

（今後結婚なども想定し２ＬＤＫか、将来買い替えも踏まえて１ＬＤＫか検討しています）

以上、何卒よろしくお願いします。

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ベストアンサー

yamaneroom2010/06/27 09:22:33
満足17pt
1. 建物の外観
  1. マンションの外壁は最近タイル張りが増えてきていますが、タイルをたたいてみて、タイルが浮いていないかどうか、確認してみましょう。
  2. もし乾いた音がすれば、それはタイルが浮いているということです。
  3. バルコニーのある部屋の場合、外壁やバルコニーの上部にヒビ割れが見られないかどうかチェックしてください。
  4. もし、ひび割れがあるようなら、コンクリートが劣化している可能性も考えられます。
  5. マンションの外観は、見学時にでなくても確認できますので、見学時に確認し忘れたら、日を改めてでも確認に行くと良いでしょう。
2. マンションの室内
  1. マンションの室内はフローリングが圧倒的に多くなっていると思いますが、フローリングは案外下の部屋に音が響きます。
  2. 床を叩くか踏んでみて、音を聞いてみてください。
  3. もし、音が響くようなら、下の階にも響いている可能性があります。
  4. マンションの室内の水平確認も行ってみましょう。
  5. ビー玉を置いて、転がるような部屋なら購入そのものを考える方が良さそうです。
  6. 台所やトイレ、洗面所や浴室の水回りは汚れやすいところです。
  7. リフォームを行っていない場合には、特に注意を払って確認しておきたいところです。
  8. 水回り全ての蛇口をひねってみて、水回りの生活に、不便さがないかどうかをチェックしましょう。
  9. また、マンションの売主に小さなお子さんがいらっしゃったり、ペットを飼っていらっしゃる場合、フローリングや壁紙の痛み具合もチェックすると良いでしょう。
  10. マンションの売主がスモーカーの場合は壁紙も確認しましょう。
  11. ドアや窓のたてつけ、開け閉めに問題あるところは、開けっ放しにしている場合もあります。
  12. 自分で実際に窓やドアを開け閉めしてみてみましょう。
  13. 収納スペースは、扉を開けて中まで入ってチェックしましょう。
  14. 実際にそのマンションに住むとなったら、家具が入るかどうかも知っておかなくてはなりません。
  15. 各部屋の間取り、奥行き、高さ、幅なども、チェックポイントです。
3. マンションの共有部分
  1. マンションのエントランスにはゴミが落ちていないか、廊下や階段の照明は明るいか、蛍光灯が切れたりしていないかなどを、チェックしましょう。
  2. また、ゴミ捨て場がきれいに使われているかどうかも、重要なチェックポイントです。
  3. これらのチェックポイントは、マンションの管理状態が良いかどうかを知るバロメーターになります。
  4. 中古マンションを見学しても分からない点として、管理組合が機能しているのかどうかという点があります。
  5. マンションの管理会社がどこなのか、管理人はどのくらいの頻度で来るのか、管理組合はきちんときのうしているのかなど、仲介の不動産業者かマンションの売主に尋ねておきましょう。
  6. 販売価格の高い中古マンションの場合、概してマンションの管理状態が良いことが多いようです。
  7. 中古マンションでは、また築年数が経過すると、マンションの修繕費が高くなります。
  8. マンションの修繕計画があるのかどうか、管理会社やマンションの売り主に確認するのを忘れないように。
スター

その他の回答

bfm354622010/06/27 09:54:20
満足17pt

・内装工事（壁紙、フローリング）が必要か

・前の人の残機器（エアコン・蛍光灯）はどうするか

・トイレもそのまま使うのか

・見えない排水周り（トイレ・風呂・キッチン）は正常か

・積立金もそうですが、修繕の予定。（修繕の予定によって、将来、積立金は値上がりします）

・自治会の状況（結構、班長やマンション自治会の活動は面倒なものです）

・上下左右の家族構成（特に小さい子供、ペット）

・ごみ処理方法

 スター

sabuibo2010/06/27 11:21:24
満足16pt

以前マンションを購入し、売却したことがあります。経験上注意した方が良いことを記載します。

修繕費積立金の改訂時期(5年ごとに30%アップとかあります)
住戸数、入居世帯数(空き家が多いと管理費の収入が少ないため、運営が苦しい)
管理人の通勤or常駐
夜中に不具合が発生した場合の対応(24時間サポートなどがあるか)
管理組合役員の選出方法(輪番制など)
管理組合以外に、地域の自治体などの活動があるか(小学校のラジオ体操などやらされました)
施工会社の不具合対応実績(ちゃんと対応してくれるか)
管理会社の品質
将来売却するなら、地価
マンションへの光ファイバー導入などの、新しいテクノロジーへの対応可否(組合の許可がないと光ファイバーなどを引けません)

スター

koriki-kozo2010/06/27 12:58:05
満足16pt

「中古住宅・中古マンション購入するなら、これだけは知っておきたい」では、中古住宅・中古マンションを購入する為に必要な情報を集め、それぞれ用語について解説を行なっています。また、購入の際のポイントや注意点、計画の立て方から、契約、住宅ローンと言った実務的な内容も解説を行い、より実際に購入される方に使いやすい内容の情報を提供しております。

http://www.homexi.com/

スター

kick_m2010/06/27 15:37:45
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数字的には１の方がいいと思いますが、２は将来も書斎として所有しつづけるなら構わないと思います。

一般的には素人ではわかりにくいのは、建築構造です。鉄筋とか鉄骨とかいいますが、もっと種類があって、しかも上下水が取り替えやすくなっているかなど専門家でないとわかりません。だから、候補を絞りこんだら、専門家にお金を払ってチェックしてもらうのが確実です。

http://www.anest.net/

それと商談する不動産屋というのを、どこでもいいのではなく、特定の種類の店に限るというのもありです。ふつうの不動産屋さんというのはネットに広く出ている物件を紹介するだけなので、その物件についてほとんど知らないし、そういうのは優良物件ではないのです。ネットに出すのもレベルがあって、系列だけとか、もっと広くとか、さらにどこでも口入れOKとか、そのレベルに応じて、折半する手数料も変わってくるらしい。優良物件は確実に売れるものだから、大抵その店だけのように一般には出さないのです。

スター

うわさ（windows2010/06/27 17:28:48
満足16pt

http://sumai.sonowata.jp/category_202/theme_20110/news_564/

http://sumai.sonowata.jp/category_202/theme_20110/news_504/

↑が効果的かと。

スター

hanako3932010/06/27 18:09:45
満足16pt

・その物件が賃貸として貸せるか？

・その周辺の同程度の賃貸物件の家賃

・管理会社

・実際にいって、そのマンションの清掃の状態

　ちらしが落ちまくってるとかは駄目

スター

vontline2010/06/30 19:10:32
満足16pt

上記にご指摘があった以外で気づいたことを書きます。

1)住宅ローン減税を受ける場合登記簿上で50m2以上である必要がある。(壁芯で50m2あっても登記簿上の面積はそれより少なくなります)

2)新耐震基準[1981年（昭和56年）6月1日建築基準法施行令改正]以降に建てられたマンションでないと耐震性が十分でない可能性がある。

3)中古マンションは仲介業者に上限、物件価格×3％＋6万円の手数料を支払わねばならず、新築より諸費用が増える。(逆に新築の場合は修繕積み立て基金として一括数十万円の負担が生じるが中古では途中から負担するだけでいい)

4)住宅ローンの金利は銀行に通帳なし口座などを持っていると優遇してもらえる場合がある。

5)これはと言う物件が見つかったら重要事項説明書はなるべく早めに取り寄せて内容をチェックする。(仲介業者経由で管理会社から)

6)リフォーム済みの物件は落差が激しい(安価でセンスのいいリフォームがなされているものと、ただ場当たり的に水周り、壁紙などを変えただけで高額なもの)ので納得の行くリフォームかどうかよく考えましょう。

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2473993.html

資金計画は慎重に。よいお部屋が見つかりますよう。

スター

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登録日時: 2010-06-27 04:48:06
終了日時: 2010-07-04 04:50:02
回答条件: 1人2回まで

不動産関係に詳しい方にお聞きします。

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yamaneroom2010/06/27 09:22:33
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