借地に家を立てる時の取り決め

　不動産会社に勤務している者です。
　
　まず、何かを貸し借りする時は主に民法が、建物を建造する目的で土地を借りる場合は借地借家法が適用されることをご理解下さい。
　優先順位としては、このようになります。

契約条文＞借地借家法＞民法など

　ただし、借地借家法については、一部に強行規定があり、これに反する契約は無効になるなどしますのでお気をつけ下さい。
　
　ひとつずつ見ていきます。

土地の所有者が変わる時

　問題ありません。たとえ競売にかかったとしても借地関係は承継されます。たとえ当初の契約が無効となっても、建物の登記がされていることで地上権が主張できますから、最悪でも新法借地権が主張できます。
　

家の所有者が変わる時

　上記と同じですが、土地の所有者変更と異なり、建物の所有者変更には地主の許可が必要です。承諾には承諾料が必要な場合もあります。
　

土地を返すとき（家が残ってしまう）

第十三条
　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

借地借家法

　借地借家法により買取請求権が存在します。これは強行規定です。ただし、定期借地権においては適用されません。
　

契約の更新時期（今のところ、５年くらいで何もなければ更新という話）

　難しいです。期間を5年とする借地権の形態はありません。おそらく期間は無効とされ、30年の借地権になると思います。
　短い期間の契約にしたいのであれば、公正証書を用いた事業用定期借地契約で10年の契約ができます。ただし、更新はできません。
　

取り決めの時効

　ちょっと何を想定しているのか分かりませんが、契約期間のことであれば上記のとおりです。
　
　
　
　借地契約は不動産屋でも頭を悩ませながら特約を考えていく契約ですが、一般の方でもきちんと勉強をされればできないことではないでしょう。ます、借地借家法を解説した書籍などの一読をおすすめします。